짹짹이의 투자이야기

끄덕끄덕, 집필하신 책 읽어봐야겠다. 이번 상승은 여건이 안되었지만, 다음 상승을 위해 지금부터 공부하기. 청약이든, 경매든.

우리나라 단독주택은 인기가 점점 떨어지고 있다. 고소득층일수록 아파트 주거비율이 높다. 왜 그럴까?

아파트의 특징

첫째, 아파트는 살기 편한 곳이라는 인식이 있다.

둘째, 보안이 상대적으로 뛰어나다. 

셋째, 고층 아파트인 경우 조망권이 확보된다.

넷째, 또래 문화를 즐길 수 있다. 

다섯째, 환금성이 뛰어나다. 획일화되어있기에 가격 산정이 용이하다.

여섯째, 대단위 아파트의 경우 상권이 형성된다. 

일곱째, 자연 친화적이 아니다.

여덟째, 노인층이나 어린이에게 생활이 부자연스럽다(층간소음등)

인간은 생활수준과 소득이 점차 올라갈수록 쾌적한 환경에 대한 욕구가 커진다. 향후에는 아파트 단지 안에 자연적 요소를 얼마나 끌어들이는 가가 친환경적인 주거 단지의 핵심 요소로 작용할 것이다. 

단독주택 특징

첫째, 층간소음 등 사생활 보호 측면에서 유리

둘째, 4면 채광이 가능하다.

셋째, 정원, 마당이 별도로 있어 자연 친화적이다.

넷째, 유지보수가 끊임없이 필요하다.

다섯째, 연교차가 심한 한국에서는 난방비, 냉난비가 많이 든다.

여섯째, 안전에 문제가 있을 수 있다.

일곱째, 환금성이 부족하다.

결국 삶의 질을 위해서는 이에 합당한 비용을 지불해야한다. 

마치며

집값이 씻을 시절에는 소득도 낮았고, 소득이 높아진 시기에는 집값도 비싸게 된다. 남 탓하지 말아라. 평균적으로 5년에 한 번씩 조정을 거치게 된다. 하지만 그다음 상승기에는 언제 그랬냐는 듯이 전고점을 돌파하곤 한다.

인생은 어렵고 힘들며, 내 잽 마련은 더더욱 힘들다는 것은 누구나 안다. 그것은 누구나 건너야 할 인생의 험한 다리인 것이다. 더구나 비관론자에게는 남겨 둔 자리가 없다.

좋은 시절 만나서 투자에 성공한 것처럼 보일 수 있겠으나, 과거를 돌아보면 한순간도 만만했던 시절은 없었다. 나라의 위기도 있었다. 그 어렵던 시간을 견뎌 낸 것에는 내가 가는 길에 대한 믿음이 있었기 때문이다.

상승장

상승장에는 매물 부족 현상이 보이며, 매수 대기자들은 기회를 놓칠까 봐 조바심에 애가 탄다. 이런 상황에서 주의해야 할 점은 아래와 같다.

첫째, 과거 시세에 너무 연연해하면 곤란하다. 현재 시장가는 현재의 시장 상황을 정확히 반영하는 것이다. 과거 시세만 생각하고 현재가를 인정하지 않는다면 그 집을 사기는 어려울 것이다.

둘째, 판단은 신중하게 행동은 빨리 해야한다. 시장 상황이 변하기를 기다리며 불확실성이 모두 제거되기를 기다리면 안 된다. 불확실성이 제거되면 그때는 지금과는 다른 시세가 형성되어 있을 것이다. 

셋째, 상승장에서는 일시적 1가구 2주택 전략을 활용하여 수익률을 높일 수 있다. 기존 집을 팔고 새로운 집을 사는 경우 1~3년 기간 동안에 기존 집을 파는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이를 이용하여 효율적인 갈아타기를 하며, 시세 상승분을 2배로 누릴 수 있다.

물론 전세가 비율이 올라가면서 과거 대비 적은 실투자금으로 투자가 가능한 상황하에서 이 방법을 쓰는 것이 훨씬 유리하다. 전세끼를 끼고 사두었다가 전세 만기가 되는 2년 후에 본인이 거주하던 집을 팔아서 이사를 하게 되면 자금 측면에서도 무리가 없다.

넷째, 무조건적인 추격 매수는 지양해야한다. 시장에 매물이 사라지고 매수 경쟁자들이 많아지면 무주택자는 심리적으로 상당한 압박감에 시달린다. 이럴 때일수록 판단은 신중하게 해야 한다. 시장은 오르고 내리기를 반복하면서 통화량 증가만큼 오르는 것이다. 묻지 마 식의 추격 매수는 시세 조정기에 큰 고통으로 다가올 수 있다. 집의 내재가치가 있는지를 신중히 따져 보아야 한다.

하락장 

하락장의 특징은 거래량이 먼저 줄어든다는 것이다. 팔고자 하는 사람은 과거의 시세나 호가를 고집하는 반면, 사고자 하는 사람은 보다 싼 급매물만을 찾기 때문이다.

첫째, 시장에 나온 매물이 진짜 급매물인지 알아볼 필요가 있다. 무늬만 급매물인 경우가 있다. 시세 추이와 함께 거래량도 유심히 살펴보아야 한다.

둘째, 판단은 신중하게 행동은 한 박자 천천히 해야 한다. '사연이 있는' 매물이 나오기 시작하는데, 일시적 1가구 2 주택자의 매물이나 어려워져 가는 사업의 운영 자금을 확보하고자 매물을 내놓는 경우가 있다.

셋째, 하락장에서는 먼저 팔고 나중에 사는 전략을 활용해야 한다. 하락장에서는 거래 자체가 되지 않는 경우가 많아서, 본의 아니게 1가구 2 주택자가 되는 경우가 많다. 과도한 대출을 끼고 마련한 경우에는 그에 따른 고통도 수반될 수 있다. 

실수요자가 내 집 마련을 쉽게 못하는 이유

실수요자들이 내 집 장만할 때 어려운 이유는 세 가지가 있다.

첫째, 관심의 차이에 있다. 평균 주택 보유 기간이 10년 이상이다. 그렇기에 빈도 수가 적고, 경험도 적다. 한두 번의 거래경험을 가지고 조언하며 또 잊어버린다. 부동산에 관심을 가지고 정성을 쏟아야 한다.

둘째, 너무 잘하려고 한다. 힘을 빼는 것은 모든 운동에서 빠지지 않는 요구사항 중 하나이다. 투자도 마찬가지이다. 너무 눈만 높아지면 예산안에서 해결할 수 없다.

교통, 교육 환경이라는 입지의 3대 요소 중 한 개 정도가 빠지는 곳이라도 자신과 맞는 곳을 고르는 차선책이 필요하다. 동네 장사를 하는 자영업자라면 교통을 포기할 수 있다. 자녀가 없는 신혼부부라면 교육 환경을 포기할 수 있다. 집에 있는 시간이 별로 없는 맞벌이 부부라면 환경이 좋은 곳은 크게 필요가 없을 것이다.

이때 현재의 현대 캡이 미래에 없어지는 곳이라면 금상첨화이다. 예를 들어 현재는 교통이 불편하지만 몇 년 후에는 지하철이 개통되어 교통 여건이 크게 개선되는 곳이라면 집값이 크게 오를 것이다. 집 근처 공장이 이전을 하는 것도 마찬가지이다.

셋째, 지나치게 걱정이 많다. 우리나라 집값은 소득에 비해 비싼 편이다. 집값의 단위가 크다 보니 겁도 난다. 신문에서는 부정적인 기사만 나온다. 하지만, 10년 전에도 20년 전에도 비슷한 기사는 언제든지 있었다. 세계적인 불경기, 스태그플레이션, 이웃나라의 집값 하락 등등... 물론 단기적으로 떨어질 수도 있다. 그러나 집값이 떨어진다고 모든 사람이 집을 다 팔고 길거리에 나앉을 수는 없는 것이다.

넷째, 매수 타이밍을 잘 못 잡는다. 마켓타이밍을 보다가 상승할 때는 상승해서 못 사고, 하락할 때에는 더 하락할까 봐 못 산다. 당연히 최저점에 사면 좋겠지만, 불가능하다. 세상에는 나만 똑똑한 것이 아니다. 상대는 나보다 더 똑똑하다는 생각을 가질 때 합리적인 거래가 이루어지는 것이다. 

거래의 첫걸음은 시장 가격을 인정하는 것이다. 상대방이 부르는 호가를 다 주고 사라는 이야기가 아니다. 현재 형성되어 있는 시장가는 수많은 사람들의 이해관계가 얽히고설켜서 힘의 균형점을 이룬 것이다. 이 균형점의 변동은 알 수 없지만, 인정하지 않는다면 내 집 마련은 요원한 일이 될 것이다. 그러므로 내 집 마련의 첫걸음은 시장을 이해하고 인정하는 것에서부터 시작한다고 할 수 있다.

다섯째, 전세 거래와 매매 거래를 착각한다. 전세는 본인이 살기 편한 곳을 고르면 된다. 하지만, 매매는 그 집을 샀을 경우에는 누군가 그 집을 사 주기 전까지는 그 집을 계속 보유해야 한다. 집값이 오르든 오르지 않든 자금을 회수할 수 없다. 매매할 때에는 이 집이 나중에 과연 팔릴까도 생각하고 매수해야 한다. 수요가 몰리는 곳에 집을 사면된다. 그러므로 이 집을 사 줄 수요가 지속적으로 늘어나는 지역인지, 또 그 늘어나는 수요가 선호하는 조건의 집인지를 생각하고 사면되는 것이다.

주택의 감가상각

투자의 본질은 불확실성에 있다. 투자에서 불확실성이 모두 제거된다면 그때부터는 돈이 많은 사람이 수익을 올리는 자본의 논리만이 남게 될 것이다.

불확실성을 두려워하는 사람이 특징 중 하나는 추격매수이다. 기사가 보도되면 추격 매수를 마다치 않는다. 언론 보도를 불확실성이 사라졌다는 증거로 생각하기 때문이다. 그러나 이런 매수 행태는 어런 보도 이전에 선투자를 하였던 사람들의 수익률을 높여 주는 것 외에는 의미가 없다. 이러다 역사상 가장 비싼 값에 사게 되는 것이 추격 매수의 위험성이다.

국토교통부 실거래가 자료에서 06년 말이나 07년 초에 이런 거래가 종종 있었다. 다른 거래가보다 10~20% 정도 높은 가격에 한두 건 거래된 것이다. 아무리 부동산에 하방경직성이 있다고는 하지만 예외적인 가격보다 떨이지지 않는다는 의미이다.

그러면 추격매수를 피하는 방법은 무엇인가? 국토교통부의 실거래가 동향을 활용할 수 있다. 최근 실거래가보다 10%이상 비싼 가격에는 거래를 하지 않는 것이다. 아무리 뛰어난 호재라 할지라도 거래량이 뒷받침되지 않으면 사상누각에 불과하다. 단기간 급등은 오버슈팅의 위험성이 많기 때문이다. 거래량이 많다는 것은 같은 처지에 있는 사람이 많다는 의미이므로 이런 단지는 향후 하방 경직성을 띄게 된다.

최근 실거래가보다 10%이상 비싼 가격이 지속될 경우 이미 그곳은 투자에 늦은 곳이므로 다른 지역을 찾아보는 것이 현명하다.

오를 만한 곳에 미리 투자를 해 놓는다면 더할 나위 없이 좋겠지만 말처럼 쉬운 일이 아니다. 그러므로 상대적으로 쉬운 방법은 덜 오른 곳을 찾아내는 것이다. 국토교통부 실거래가 동향을 보면 이런 곳을 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 문제는 이런 지역이 앞으로도 오르지 않을 가능성이 있다는 것이다.부동산, 특히 주택 시장은 양도소득세의 비과세 조건이 2년 보유이므로 적어도 2년 후의 시장을 내다보고 투자를 하여야 한다. 단기 시세 차익만을 노리고 투자를 할 경우에 상투를 잡게 될 위험성이 있다.

투자심리

2012년 이전에는 투자심리에 의해 주택 가격이 움직였지만, 2012년 하반기부터는 전세난에 몰린 실수요자들이 주택 시장의 주요 매수 세력으로 등장하였다. 실수요자가 주도하는 시장이 되었다.

실수요자가 시장을 주도하면서 나타난 또 하나의 특징은 투자 심리 사이클이 짧아졌다는 것이다. 과거에는 2년에 한 번씩 투자 심리가 개선되었는데, 최근은 사이클이 6개월 정도로 짧아졌다.

이사철에 전세를 구하지 못한 실수요자들이 집을 사니까 집값이 오르고, 투자 심리가 개선되는 것으로 보인다. 현재 시장이 완전히 실수요자 위주로 돌아섰다는 것을 의미한다. 다시 바뀔 수도 있다고 본다.

투자 수익을 올리기 위해서는 집값이 떨어진다고 남들이 외면하는 비수기에 공포를 극복하고 집을 사야한다. 집값이 더 오를 것이라는 기대감이 시장에서 넘칠 때 집을 팔기 위해서는 탐욕을 자제해야 한다. 이런 이유로 탐욕과 공포를 억누르는 것은 투자의 가장 큰 덕목 중 하나이다.

주택의 감가상각

감가상각은 시간이 흘러감에 따라 가치가 줄어드는 것을 말한다. 소모성 자산에 대한 비용처리를 사용기간으로 나누었다고 보면 된다. 

보통 주택에는 40년 감가상각을 적용한다. 예를 들어 4억 원짜리 건물이 있다면 매년 가치가 1,000만 원씩 떨어진다는 의미이다.

이렇게 주택이 감가상각이 되는 것을 두고, 일부 하락론자들은 집값이 떨어질 것이라고 주장하는 근거로 삼고있다. 하지만 그렇지 않다. 두 가지 이유가 있다.

첫째, 돈 가치가 지속적으로 떨어졌기 때문이다. M2는 연평균 6.5%씩 증가해 왔다. 40년 감가상각을 하는 주택의 경우 한 해에 2.5%씩밖에 감가상각이 이루어지지 않기에 돈 가치 떨어지는 속도보다 건물 가치 떨어지는 속도가 느리다. 그래서 상대적으로 집값이 오른 것처럼 보이는 것이다.

둘째, 주택의 가치는 건물에만 있는 것이 아니라 대지에도 있다. 대지는 소모성 자산이 아니기 때문에 감가상각을 적용하지 않는다. 주택에서 감가상각이 적용되는 것은 대지가 아닌 건물에 한하는 것이다. 그러므로 전체 주택에서 대지 가치보다 건물 가치의 비중이 클수록 감가상각의 영향을 받을 수밖에 없다.

낡은 아파트가 좋을까, 새 아파트가 좋을까?

A라는 신축 주택의 건물가치가 4억 원이고 대지 가치가 1억 원이라고 가정하자. 이 주택은 10년이 흐르면 감가상각이 적요되어 건물의 가치는 1/4이 줄어들어 3억 원이 된다. 대신 대지 가치는 그대로 1억 원이기에 이 주택의 실질 가치는 4억 원이 된다. 돈 가치 하락분을 감안한 10년 뒤 가치는 8억 원 정도 될 것이다. 7% 정도의 통화증가량으로 계산을 하면 10년이면 통화량은 약 두 배가 된다.

B라는 5억원 짜리 주택은 건물 가치가 1억 원이고 대지 가치가 4억 원이라고 가정하자. 이 주택은 10년 뒤 가치는 감가상각이 적용된 건물 가치는 7,500만 원, 대지 가치는 4억 원으로 총 4억 7500만 원이다. 10년 뒤 통화가치 하락을 적용하면 9억 5천만 원 정도의 가치로 계산된다.

결국 건물 가치보다 대지가치가 높은 주택이 장기적으로는 상승 가능성이 더 높은 것이라 하겠다. 대지의 가치는 무엇을 보고 판단할 수 있을까? 바로 입지이다.

물론 대지 가치도 높고 건물 가치도 높으면 좋겠지만, 한정된 예산으로 집을 사려는 대부분의 사람들은 입지가 떨어지는 새 아파트와 입지가 좋은 곳의 낡은 아파트 중 하나를 골라야 한다.

살기에는 전자가 편하겠지만, 투자 가치만 놓고 보면 앞서 계산으로 증명한 대로 후자가 더 낫다. 새 아파트는 당장은 살기 좋지만 장기적으로 보면 입지의 차를 극복하기는 어렵다.

실제 분당에 사례에서는 신축아파트가 처음에는 시세가 높았지만, 시간이 지날수록 입지가 좋은 낡은 아파트의 시제가 높아졌다. 그 시간은 5년 정도였다. 새 아파트도 입주한 지 5년이면 그저 그런 아파트가 되어버리고, 입지라는 경쟁의 장에 나서게 된다는 것이다.

그렇기에 부동산을 고르는 기준이 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라는 말이 나오는 것이다.

같은 신도시라 하더라도 지역에 따라 입지가 다르기 때문에, 입주가 되기 전에 어디가 좋다 나쁘다를 단정 짓기가 쉽지 않다. 그래서 입주민의 수준을 확인하고 프리미엄을 더 주더라고 늦게 들어가는 것이 낫다.

일반적으로 분양가는 주변 시세에 비해 약간 낮게 책정된다. 미분양의 위험성을 피하기 위함이다. 그런데 문제는 본인이 원하는 시기에 본인이 원하는 지역에서 분양되는 일은 흔치 않으며, 그 시기를 기다리다가는 오히려 매수 타이밍을 놓치게 되는 경우가 많다. 

그렇다면 분양을 받아서 분양권을 팔고 해당 가격과 동일한 입지가 좋은 낡은 아파트를 매매하여 내가 살거나, 전세를 주고 나는 새아파트에서 전세를 살면 되는 것일까?

입지의 3대 요소

많은 전문가들이 입지의 3대 요소를 교통, 교육, 환경이라고 한다. 환경은 주거 환경을 의미하는 것이고, 교육은 사교육을 포함한 학군을 의미한다면, 교통은 직장과의 접근성을 말한다. 얼마나 빠르고 편하게 자신의 직장까지 갈 수 있는가 각 바로 교통의 요소라 할 수 있다.

교통

교통문제도 본질은 직주근접과 같다. 본인의 집을 사 줄만한 사람의 직장과 접근성이 좋은 곳을 말한다. 많은 사람의 직장과 접근성이 좋은 곳의 내 집이 미래에 오를 가능성이 높은 것이다.

직주근접 조건에 정확히 부합되는 지역은 그리 많지 않기 때문에 교통이 편리한 곳이 대안이 될 수 있다.

서울 중구의 경우 인구 대비 일자리의 비율이 311%나 된다. 전국 평균이 43.8%되니, 34만 명 정도가 서울의 다른 지역이나 경기, 인천에서 출퇴근한다고 볼 수 있다. 강남구, 서초구로 71만명, 종로구, 중구로 53만 명, 영등포구로 25만 명의 직장인이 출퇴근하는 것으로 추정된다. 결국 교통 요소란 이들 3대 업무 중심지로 출퇴근이 얼마나 빠르고 편리한가를 보는 것이라 하겠다.(지하철, GTX 등)

사람의 시간당 단가를 연봉 기준으로 계산하게 되면, 연봉이 높은 사람일수록 비싼 돈을 지불하고서라도 가까이 사는 것이 이득이다. 즉, 연봉이 높을수록 시간 절약분의 가치가 높아지므로 연봉이 높은 사람은 직장이 가까운 곳에 거주할 가능성이 높다. 이 때문에 고임금 직장이 가까운 곳의 집값이 올라갈 수밖에 없다.

뉴욕 맨해튼, 실리콘 밸리, 서울 강남 업무 중심지 주변의 집값이 비싼 이유가 바로 이것이다. 이런 관점에서 접근성이 좋다는 것은 물리적 거리를 말하는 것이 아니다. 시간적 거리를 말하는 것이다. 3대 업무 중심지로 가는데 시간이 적게 소요되는 곳에 집을 마련하는 것이 유리하다. 그것이 교통의 의미이다. 

교육

교육은 설문조사를 통해 확인된 거주지를 선택할 때 중요시하는 조건 중 하나이다. 사람은 환경의 영향을 받는 동물이기에 교육환경을 우호적으로 조성하고자 한다. 지역 커뮤니티 등 책에는 여러 내용이 있으니 책을 참고하길 바란다. 좋은 커뮤니티라 하면 고학력의 부모가 많은 지역, 중위소득이 중산층 이상 경제력을 갖춘 지역이다.

학교 위치와 학력에는 밀접한 관계가 있다. 빌라나 단독주택보다는 아파트 단지가 많은 곳이 학력이 높은 경향이 있다. 아파트라도 임대 아파트가 많거나 소형 아파트로만 구성된 곳은 대형 평형 아파트가 많이 포함된 단지보다 학력이 낮은 경향이 있다.

영어 성적은 통상 그 지역 소득과 비례한다. 소득이 높은 지역의 경우 조기유학, 영어 유치원, 주재원 자녀가 많기 때문이다. 영어는 학문이 아니라서 그렇다. 반면에 수학의 경우는 교육열이 높은 지역에서 점수가 높다.

학군과 집값이 어느 정도 상관관계가 있다는 것은 부동산 업계에서는 상식으로 통한다. 학군과 소득과는 일정한 상관관계가 있다는 것을 부인할 수 없으며 교육열이 뒷받침되어야 그 지역이 좋은 학군으로 두각을 나타낸다. 어느 것이 먼저가 아니라 상호 복합적으로 작용하지만 소득과 집값은 굉장히 연관이 깊다.

통계에서 확인해보았는데, 교육비용은 중소도시에서 가장 높았으며, 과목별로는 수학 > 영어 > 국어 순으로 지출을 확인할 수 있었다. 수학 성적이 교육열을 보여준다는 것과 연관이 있다고 본다. 

환경

교통은 먹고사는 문제와 직결이 되는 요소이고, 교육은 자식을 키우는 것과 관련된 요소라고 한다면 환경은 삶의 질과 관련된 요소라 할 수 있다. 연련층이 높을수록, 소득이 높을수록 집을 선택할 때 환경을 우선적으로 고려하는 비율이 높아지는 현상이 일어난다.

현재는 교통, 교육이 우선순위지만 고령사회가 되고 국민소득이 점점 높아지면서 중산층에서도 환경에 대한 우선순위가 높아질 것이다. 그렇기에 장기보유를 염두에 두는 실수요자는 환경이라는 요소를 반드시 따져봐야 한다.

문제는 좋은 환경을 갖춘 곳은 이미 가격이 많이 올라서 비싸다는 것이다. 이럴 경우 실수요자가 취할 수 있는 전략은 두 가지이다.

첫째, 소득이 높은 지역은 이미 좋은 환경을 갖춘 주택과 그렇지 않은 주택 간에 가격 차가 많이 벌어져 있을 것이다. 이런 프리미엄이 아직 적은 동네의 주택을 선점하고, 국민 소득이 오름에 따라 그 프리미엄의 가치가 올라가는 것을 기다리는 것도 좋은 전략이다.

둘째, 변화하는 곳을 찾아라. 우리나라 사람들의 경우 선호하는 조망권은 한강 등 하천보다는 산이나 공원등 녹지라는 조사 결과도 있다. 공장이 다른 곳으로 이전하고 그 자리에 공원이 들어선다고 상상을 해보자. 서울 등 수도권에는 현재도 주거 지역과 준공업 지역이 섞여 있는 곳이 적지 않다. 공장 입장에서도 기회가 된다면 땅값이 싼 외곽지역으로 이전하고 싶어 할 수 있다. 현재는 열악한 지역이라도 일단 공장 이전이 시작되면 그 지역은 도미노처럼 공장 이전이 활발해질 가능성도 있다.

투자 측면에서 환경이라는 요소는 변수가 있다.

첫째, 환경에 대한 프리미엄은 경기의 영향을 많이 받는다. 경기가 어려우면 어려울수록 환경에 대한 프리미엄은 급격히 줄어든다. 만약 경기가 안 좋을 때 집을 구매하게 된다면 환경이 좋은 곳을 염가에 구매하여 이득을 볼 수도 있겠다.

둘째, 환경은 교통과 교육 등 다른 요소와 적절히 어우러져야 한다.

셋째, 효용 체감의 법칙도 고려해야 한다. 

앞으로는 조망권이 각광을 받지만 앞으로는 운동이나 산책도 할 수 있는 체험권이 있는 곳이 각광을 받을 수 있다. 이제서야 분양관련 책자들에서 핵심을 뽑아볼 수 있을 것 같다.

좋은 입지를 선택하는 기준

지역에 따라 중요도의 차이는 있지만 직주근접, 교통, 교육, 거주환경을 들 수 있다. 

우리나라 주택 보급률이 이미 100%를 넘어섰기 때문에, 이론적으로는 들어가서 살 집이 부족하다는 말은 나올 수 없다. 가구 수보다 주택 수가 많기 때문에 집이 남아도는 세상이 된 것이다. 하지만 주택 보급률이 100%를 넘어선 시점에도 주택 수요가 꾸준히 있는 이유는 주택이 모두 같은 것이 아니기 때문이다.

주택 보급률이 이미 110%를 훌쩍 넘는 선직국에서도 집값 상승률이 멈추지 않고 있다. 미국의 경우 2008년에 이미 11.4%가 넘었다. 그럼에도 불구하고 집값 상승이 계속되고 있는 중이다.

주택 보급률이 100% 넘는 시점에도 수요가 몰리는 집은 어떤 것일까. 가장 강력한 요소는 직주근접이라고 하겠다. 직주근접이란 직장과 주거지가 가까이 있는지 여부를 말하는 것이다.

직주근접의 정확한 의미는 본인의 집을 사 줄 만한 사람의 직장과 본인의 집이 가까이 있는 것을 말한다.(수요자 관점에서 바라보아야한다). 많은 직장(일자리)이 있는지가 중요한 요소이다. 그 직장에 다니는 종업원 중에서 내 집을 사줄 사람이 나올 수 있기 때문이다. 그러므로 많은 사람의 직장이 가까운 곳에 내 집 마련을 하는 것이 유리하다.

일자리가 많은 지역은 강남구, 서초구, 중구, 영등포구 등이 있다. 그런데 투자 측면에서는 일자리의 수가 중요한 것이 아니라 일자리가 늘어나는 추세가 중요하다. 현재 얼마나 일자리가 많은가보다 일자리가 늘고 있는가 각 투자 측면에서는 중요하다.

주민 수 대비 일자리의 비율도 중요한 지표이다. 2019년 기준으로 서울의 일자리 수는 약 523만개로 주민등록 인구 973만 명의 53.7%이다. 반면에 같은 수도권인 경기도는 주민 수 대비 일자리가 상대적으로 부족하다. 이는 베드타운인 경기도에서 일자리가 많은 서울시로 출퇴근하는 인구가 많다는 것을 의미한다. 이 때문에 경기도 내에서도 서울 접근성이 좋은 지역은 집값이나 전셋값이 비싸고, 서울 접근성이 떨어지는 지역은 반대의 현상이 나타나는 것이다.

결국 어떤 지역의 집값 또는 전셋값이 꾸준히 오르려면 그 지역에 유입되는 주택 수요가 늘어야하는데 , 이를 위해서는 일자리 증가가 선행되어야 한다는 뜻이다. 

수도권에서는 성남시 분당구가 대표적인 지역이다. 2000년대 초반 인구수 대비 일자리 비율이 20%대 초반에 불과한 대표적인 베드타운인 분당은 2000년대 중반 네이버, KT, 서울대 병원 등 굵직한 기업들이 분당으로 이전하면서 주민 수 대비 일자리 비율이 높아지기 시작했다. 이후 판교테크노밸리 입주를 계기로 그 비율이 62.4%에 이르게 되었다. 이에 힘입어 2011년부터 8년, 같은 기간 동안 분당 아파트의 매매가 상승률은 34.7%로 수도권 평균 상승률 15.7%보다 두배 높았다. 

그런데 직주근접을 따질 때 간과해서는 안 될 요소가 있다. 소득수준이 중요하다. 소득이 낮은 계층은 자가 보유율이 낮아 소득이 낮은 계층이 유입되었다고 주택 수요가 비례해서 늘었다고 보기는 어렵다. 이런 이유로 인 서울이라는 말이 유행한 것이다. 양질의 일자리가 많은 서울에 주거지를 마련하는 것이 유리하다는 뜻이다. 2019년 억대 연봉자가 가장 많이 사는 곳은 서울시와 경기도로, 억대 연봉자의 61.9%가 이 지역에 거주하고 있다.

지역별로 어느 지역에 양질의 일자리가 많을까? 그 지역의 일자리 수를 사업체 수로 나누어 보면, 지역별로 사업체당 종업원 수를 구할 수 있다. 영세한 기업일수록 종업원 수가 적다는 것을 생각하면, 사업체당 종업원 수가 많은 지역일수록 임금이 높을 가능성이 높다. 서울이나 수도권 일부 지역만 해당한다. 생산직이 많은 대규모 공장의 경우는 예외이기 때문이다. 하지만 서울이나 수도권에는 대규모 공장이 없기에 해당 지표를 중요하게 참고할 수 있다.

수도권에서 이 비율이 높은 지역은 강남구, 서초구, 분당구가 있다. 결국 이런 지역이 직주 근접 효과가 큰 것이다.

요약

1. 높은 소득의 일자리, 양질의 일자리가 많거나, 많아져야한다. 

2. 주민수 대비 일자리 비율이 높으면 좋다.

3. 일자리 수/ 사업체 등을 참고하여 사업체의 규모를 예상할 수 있다. 대규모 공장이 있는 지역은 예외로 한다. 

인구의 변화

통계청 추계에 따르면 2031년 우리나라 인구는 정점을 찍고 2032년부터 인구가 줄기 시작하여 2045년이 되면 2015년 수준까지 인구가 줄어든다고 한다. 다시 말해 지금보다 인구가 실질적으로 줄어드는 시점은 20년 후라고 하겠다.

직접 찾아보고 내용은 수정하였다. 책 내용보다는 인구감소시기가 빠르다. 그러나 책의 흐름상 인구 변화보다 중요한 내용이 뒤에 나오니 일단 계속 정리해보겠다. 

인구가 줄면 주택 수요도 직접적으로 줄기 때문에 집값이 떨어질 것이라는 이야기에 대해 생각해보자. 그럼 반대로 인구가 늘어나면 주택 수요도 늘어나기 때문에 집값이 오를 것이라는 논리도 성립해야 한다.

그렇다면 인구가 늘어나는 세종시는 집값이 크게 오를 것인가? 하락론자들은 세종시에 투자를 하는 것이 정답일까? 문제는 간단하지 않다.

어느 지역에 인구가 늘어나더라도 인구 증가율보다 더 빠르게 주택 공급이 늘어난다면 집값은 오르기 쉽지 않다. 인구는 늘어나지만 주택공급이 적은 지역에서 집값이 오르게 되는 것이다. (절댓값보다는 변화율끼리 비교가 중요하다는 이야기)

인구수와 집값이 반비례하지 않는 이유

※ 해당 내용은 책에 데이터가 자세히 나와있으니 자세한 내용은 꼭 책을 참고 바랍니다.

첫째는, 집값에 영향을 끼치는 것은 수요뿐만 아니라 공급이나 유동성 증가 등 여러 원인이 있기 때문이다. 특히 유동성의 변화는 이전 글에 잘 나와있다.둘째, 집값은 인구수보다 가구 수에 영향을 받기 때문이다. 인구수가 다소 줄더라도 가구 수가 늘어나면 주택수요는 늘어나는 것이다. 실제로 가구 수는 2040년까지 지속적으로 증가하고 그 이후 서서히 감소하는 것으로 예상된다.

지방의 인구는 과거 20년간 5.6% 밖에 늘어나지 않았다. 하지만 같은 기간 동안 가구 수는 무려 40%나 늘었다. 이 때문에 인구가 줄어든 6개 지역에서 조차도 매매가뿐만 아니라 전세가도 크게 올랐던 것이다. 참고로 전세는 투기가 없다. 전세가 오를 것을 대비해서 일곱 채를 전세로 얻어서 요일별로 다른 집에서 사는 사람은 없다. 즉, 전세는 실수요자이고 가구수가 증가하여 실수요자도 증가하였고, 전세가도 크게 올랐다.(물론, 유동성도 증가했고)

통계청의 추계에 따라서도 수도권은 물론 지방도 주택 수요가 지속적으로 늘어날 것이라는 것을 알 수 있다. 이를 보면 미래에 인구가 줄어들어 집값이 떨어질 것이라는 논리가 얼마나 단순한 논리인지 알 수 있다.

책의 후반부부터 본격적으로 나오는 부동산에 대한 이야기가 굉장히 직설적이면서 인상깊었던 부분을 정리해보았다.

주택보급률

과거에는 주택이 턱없이 모자라 주택 보급률이 100%가 되지 않았던 시절에는 가구는 네 가구 인데, 주택은 세 채밖에 없었다. 이러니 좋은 집이든 후진 집이든 들어가 살아도 한 가구는 남의 집 문간방 신세를 면할 수 없었다. 이럴때에는 가장 후진집도 잘 팔려나갔다. 그래서 이 시기에는 대출 혹은 전세를 끼고서라도 여러 채 사는 사람이 수익도 좋았고, 고수소리를 들었다.

하지만 주택 보급률이 100%를 넘어서면 상황은 바뀌게 된다. 가구 수는 그대로 네 가구 인데, 주택이 다섯 채가 되면 한 채는 빈집이 된다. 이에 따라 수요에 비해 공급이 많으니 모든 집값이 당연히 떨어질 것으로 보인다.

하지만 그리 문제가 간단하지 않다. 수요가 네 가구인데 주택이 다섯 채하면 가장 후진 집이 빈 집으로 남게 된다. 후진 집을 좋아하는 사람은 없다.

예전에는 사 두기만 하면 무조건 오르던 집이 지금은 그런 곳과 그렇지 않은 곳으로 차별화된다는 의미이다. 결국 주택 보급률이 100%를 넘게 되면 빈집은 필연적으로 생길 수 밖에 없기 때문에 아무 곳에서나 사서는 곤란하고 공실이 될 가능성이 적은 주택에 투자해야한다. 

서울대 정원이 늘면 서울대가 미달나는 것이 아니라, 가장 하위 대학에서 미달이 날 것이다. 만약 경희대 정원을 늘려도 서울대에 영향을 주지는 않는다. 

결국 앞으로는 투자를 할 때 주택 수를 무리하게 늘리는 것보다는 한 채를 사더라도 남들도 사고 싶은 곳에 사는 것이 좋다. 무조건 비싼 주택이 좋다는 것이 아니라 수요가 몰리는 곳에 내 집 마련을 해야 미래에 두 발 뻗고 잘 수 있다는 뜻이다.

2019년 기준으로 주택보급률은 104.8%로 110~120%에 이르는 선진국에 비하면 낮은 수준이다. 특히 수도권은 99.2%로 100%도 되지 않는다. 만약 주택 보급률이 높아서 집이 남아돈다면, 전세난이 벌어지지도 않았을 것이다.

더구나 아래 지표는 허물어져 가는 낡은 집을 포함한 전체 보급률이다. 사람들이 원하는 지역에 원하는 주거형태의 주택을 보급하기에는 아직도 요원하다. 서울은 96%이다.

유동성의 힘

해당 책의 초판이 나오기 직전2002년 말에는 M2기준으로 872조원이 우리나라에 흘러다녔다. 2020년 말에는 3,198조원으로 늘어났다. 통화량이 3.88배 늘어난 것이다. 2002년 말에 순자산이 1억원 이었다면 2020년 말에는 순자산이 3억 8,800만원 정도 되어야 재테크를 중간 정도 했다고 볼 수 있는 것이다.

http://ecos.bok.or.kr/

단기적으로는 시장 가격을 결정하는 것은 수요와 공급의 법칙이지만, 장기적으로는 유동성 확대, 그러니까 시중에 돈이 얼마나 풀렸는지도 중요하다. 그러면 시중에 돈이 많이 풀리면 모든 것이 똑같이 오를까? 

위에서 말하였듯이 수요가 꾸준히 몰리는 곳, 효용가치가 높은 곳에 투자하는 것이 중요하다. 이런 매물을 골라내는 눈이 있어야 돈을 벌 수가 있다. 모든 부동산이 효용가치가 높지는 않을 것이다.