나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다 (1) 부동산의 사계

 

주택의 수요와 공급

새 집에 대한 수요는 지역별로 일정한 편이며, 대체적으로 해당 지역의 인구에 비례한다. 결혼, 이혼, 분가, 주택 멸실 등 새집 수요를 결정하는 요인들이 거의 인구에 비례하기 때문이다.

그런데 새 집에 대한 수요가 어느 정도 일정한 반면, 공급은 일정하지 않다. 여러 요인에 의해서 공급이 변한다. 이것이 지역별, 시기별 집값 변동을 일으키는 핵심 요인이다. 수요는 일정한데 공급은 일정하지 않다는 것이 핵심이다.

2018년 주택산업연구원의 발표에 따르면 우리나라는 매년 40만 채의 주택을 새로 지어야한다. 총인구의 0.8% 수준이다. 그래야 가구 증가나 멸실 주택, 새 집 선호로 인한 신규 주택 수요를 충당할 수 있다.

각 지역별 연간 신규 주택 수요량 역시 이에 비례한다. 지역 인구의 0.7~1% 수준이다. 인구가 많이 늘어나거나 유입되는 지역은 1%, 인구가 정체된 지역은 인구의 0.7~0.8% 정도의 신규 주택을 지어야 한다.

인구 1,000만 명인 서울은 해마다 약 8만 호(0.8%)의 새집을 필요로 하고 인구 1,200만 경기도는 연간 12만 호(1%)의 새집을 필요로 한다. 그래야 신규 주택 수요를 감당할 수 있다. 이렇게 지역마다 일정한 새 집 수요가 있는데 여기에 맞게 공급이 이뤄지냐 그렇지 못하느냐에 따라 집값이 변동된다. 

우리나라 집값은 특히 아파트 공급에 좌지우지되고 있으므로 아파트의 공급을 살피는 것이 중요하다. 매년 40만 채의 새집 공급 중 70% 인 28만 채 정도가 아파트이다. 5,000만 인구 기준으로 0.56%이다. 

경기도처럼 인구가 많이 늘어나는 지역은 인구의 0.6%, 서울이나 경상도, 전라도처럼 인구 변화가 없거나 감소되는 지역은 0.5% 정도로 계산하면 된다. 

이렇게 지역별 인구에 비례한 수요보다 공급이 많이 부족할수록, 그 부족한 기간이 오래 누적될수록 집값 상승은 커진다. 아파트를 짓는데 2~3년은 족히 걸리니, 집값이 오르기 시작하면 몇 년씩 오름세가 지속되는 것도 이 때문이다. 그렇기 때문에 각 지역별 인구를 통해 예상 수요를 정하고, 공급량을 분석하여서 공급이 부족한 지역을 선정하면 된다!

 

공급으로 부동산의 사계를 파악하라

주택시장에는 사이클이 있다. 봄, 여름, 가을, 겨울이 존재하는 것이다. 매매가와 전세가의 향방이 주택시장 사계절 변화의 주요 지표로 작용한다.

 

봄

집값은 계속 하락하는데 전셋값은 오르는 국면이 봄이다. 수도권의 경우 집값은 떨어지고 전셋값은 오르던 2010년에서 2013년 무렵이다. 이 시기에는 오랫동안 집값이 떨어졌으르므로 부동산으로 돈 버는 시기는 끝났다는 식의 폭락론의 득세한다. 정부는 부동산 부양책을 내놓는다.

집값 하락이 두려워 집을 사지 않고 전세로 머문다. (그렇기 때문에 전세가가 오른다) 사람들이 집을 사지 않으므로 건설사는 주택 공급을 하지 않는다(그러므로 향후에 공급이 부족해지고 집값이 오를 가능성이 크다)

공급과잉으로 집값이 하락한 지역이 어느 시점부터는 공급 부족 지역으로 바뀐다. 위에서 말한 폭락론 혹은 비관론자 덕분에 전세가는 오르며 매매가는 유지되어서 전세가가 매매가에 근접하는 현상이 나타난다.

 

여름

본격적인 상승은 여름에 시작된다. 전세가가 오르다가 매매가의 턱밑까지 차오르면, 전세가가 매매 가격을 밀어 올리면서 매매가와 전세가가 함께 오른다. 미분양 물량도 빠른 속도로 소진된다. 이 시기는 실수요자가 주도하는 시장이다.

집이 부족해서 가격이 오르는 시기이므로 실수요자가 몰려 있는 전용면적 85제곱미터 이하의 중소형 아파트, 중저가 아파트가 주로 오른다. 매매 가격이 오르면서 건설사는 앞다퉈 공급을 시작한다. 하지만 아파트의 경우 분양에서 입주까지 최소 2~3년 정도가 소요된다. 해당 기간 동안 가격 상승이 계속된다. 충분한 공급이 될 때까지 말이다.

 

가을

이 시기에 전세가는 상승을 멈춘다. 경우에 따라 살짝 하락하기도 한다. 전세수요가 매매수요로 많이 전환되었기 때문이다. 반면 매매가는 뒤늦게 합류한 실수요자와 투자자까지 가세해 크게 상승한다. 갭이 커진다.

대개의 경우 거품이 생겨난다. 이 시기는 유동성 시장으로서 큰 집, 새 집, 비싼 집이 오른다. 정부는 부동산 규제책을 발표한다. 늦은 가을이 되면 여름에 공급을 개시한 물량이 입주를 싲가하면서 긴 상승을 마무리한다.

 

겨울

겨울에는 매매가와 전세가가 동시에 떨어진다. 집값이 많이 오른 지역일수록 건설사들은 공급을 많이 했을 것이므로 여기저기 집이 남아돈다. 미분양이 쌓인다. 전세가는 하염없이 떨어지고 가을에 쌓인 집값 거품도 꺼진다. 사람들은 집을 사지 않는다. 건설사들도 공급을 멈춘다(미분양이 되었기 때문에) 공급이 끊기는 시기가 오래 지속되면 시장은 다시 봄으로 넘어간다.

책 나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다에서.

 

이렇게 사계절을 한 바퀴 도는 데는 지역에 따라 10년에서 15년 정도의 시간이 걸린다. 이 사이클을 만들어내는 동력은 두말할 것 없이 공급이다. 집값이 떨어질 때는 집을 짓지 않고, 집값이 오를 때는 너무 많은 집을 짓기 때문에 수요와 공급 간의 불일치가 나타나고(그리고 아파트가 지어지고 판매되는 시점 까지 기간 지연이 있기 때문에 공급이 바로 충족되지 않는다. 공급에 대한 탄력이 작다) 그로 인해 상승과 하락 또한 계속 반복된다.

중요한 것은 사계절이 지역별로 다르게 순환한다는 것이다. 같은 시점에도 지역마다 계절은 다르다. 실수요자라면 가을과 겨울에 집을 사거나 봄에 파는 우를 범하지 않기 위해 내가 사는 지역의 계절을 알아야 한다.

 『나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다』 굉장히 좋은 책이니 꼭 읽어보시길 추천드립니다.

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