아기곰의 재테크 불변의 법칙 (4) 입지의 3대 요소

 

입지의 3대 요소

 

많은 전문가들이 입지의 3대 요소를 교통, 교육, 환경이라고 한다. 환경은 주거 환경을 의미하는 것이고, 교육은 사교육을 포함한 학군을 의미한다면, 교통은 직장과의 접근성을 말한다. 얼마나 빠르고 편하게 자신의 직장까지 갈 수 있는가 각 바로 교통의 요소라 할 수 있다.

 

교통

 

교통문제도 본질은 직주근접과 같다. 본인의 집을 사 줄만한 사람의 직장과 접근성이 좋은 곳을 말한다. 많은 사람의 직장과 접근성이 좋은 곳의 내 집이 미래에 오를 가능성이 높은 것이다.

직주근접 조건에 정확히 부합되는 지역은 그리 많지 않기 때문에 교통이 편리한 곳이 대안이 될 수 있다.

서울 중구의 경우 인구 대비 일자리의 비율이 311%나 된다. 전국 평균이 43.8%되니, 34만 명 정도가 서울의 다른 지역이나 경기, 인천에서 출퇴근한다고 볼 수 있다. 강남구, 서초구로 71만명, 종로구, 중구로 53만 명, 영등포구로 25만 명의 직장인이 출퇴근하는 것으로 추정된다. 결국 교통 요소란 이들 3대 업무 중심지로 출퇴근이 얼마나 빠르고 편리한가를 보는 것이라 하겠다.(지하철, GTX 등)

사람의 시간당 단가를 연봉 기준으로 계산하게 되면, 연봉이 높은 사람일수록 비싼 돈을 지불하고서라도 가까이 사는 것이 이득이다. 즉, 연봉이 높을수록 시간 절약분의 가치가 높아지므로 연봉이 높은 사람은 직장이 가까운 곳에 거주할 가능성이 높다. 이 때문에 고임금 직장이 가까운 곳의 집값이 올라갈 수밖에 없다.

뉴욕 맨해튼, 실리콘 밸리, 서울 강남 업무 중심지 주변의 집값이 비싼 이유가 바로 이것이다. 이런 관점에서 접근성이 좋다는 것은 물리적 거리를 말하는 것이 아니다. 시간적 거리를 말하는 것이다. 3대 업무 중심지로 가는데 시간이 적게 소요되는 곳에 집을 마련하는 것이 유리하다. 그것이 교통의 의미이다. 

 

교육

 

교육은 설문조사를 통해 확인된 거주지를 선택할 때 중요시하는 조건 중 하나이다. 사람은 환경의 영향을 받는 동물이기에 교육환경을 우호적으로 조성하고자 한다. 지역 커뮤니티 등 책에는 여러 내용이 있으니 책을 참고하길 바란다. 좋은 커뮤니티라 하면 고학력의 부모가 많은 지역, 중위소득이 중산층 이상 경제력을 갖춘 지역이다.

학교 위치와 학력에는 밀접한 관계가 있다. 빌라나 단독주택보다는 아파트 단지가 많은 곳이 학력이 높은 경향이 있다. 아파트라도 임대 아파트가 많거나 소형 아파트로만 구성된 곳은 대형 평형 아파트가 많이 포함된 단지보다 학력이 낮은 경향이 있다.

영어 성적은 통상 그 지역 소득과 비례한다. 소득이 높은 지역의 경우 조기유학, 영어 유치원, 주재원 자녀가 많기 때문이다. 영어는 학문이 아니라서 그렇다. 반면에 수학의 경우는 교육열이 높은 지역에서 점수가 높다.

학군과 집값이 어느 정도 상관관계가 있다는 것은 부동산 업계에서는 상식으로 통한다. 학군과 소득과는 일정한 상관관계가 있다는 것을 부인할 수 없으며 교육열이 뒷받침되어야 그 지역이 좋은 학군으로 두각을 나타낸다. 어느 것이 먼저가 아니라 상호 복합적으로 작용하지만 소득과 집값은 굉장히 연관이 깊다.

통계에서 확인해보았는데, 교육비용은 중소도시에서 가장 높았으며, 과목별로는 수학 > 영어 > 국어 순으로 지출을 확인할 수 있었다. 수학 성적이 교육열을 보여준다는 것과 연관이 있다고 본다. 

 

환경

 

교통은 먹고사는 문제와 직결이 되는 요소이고, 교육은 자식을 키우는 것과 관련된 요소라고 한다면 환경은 삶의 질과 관련된 요소라 할 수 있다. 연련층이 높을수록, 소득이 높을수록 집을 선택할 때 환경을 우선적으로 고려하는 비율이 높아지는 현상이 일어난다.

현재는 교통, 교육이 우선순위지만 고령사회가 되고 국민소득이 점점 높아지면서 중산층에서도 환경에 대한 우선순위가 높아질 것이다. 그렇기에 장기보유를 염두에 두는 실수요자는 환경이라는 요소를 반드시 따져봐야 한다.

문제는 좋은 환경을 갖춘 곳은 이미 가격이 많이 올라서 비싸다는 것이다. 이럴 경우 실수요자가 취할 수 있는 전략은 두 가지이다.

첫째, 소득이 높은 지역은 이미 좋은 환경을 갖춘 주택과 그렇지 않은 주택 간에 가격 차가 많이 벌어져 있을 것이다. 이런 프리미엄이 아직 적은 동네의 주택을 선점하고, 국민 소득이 오름에 따라 그 프리미엄의 가치가 올라가는 것을 기다리는 것도 좋은 전략이다.

둘째, 변화하는 곳을 찾아라. 우리나라 사람들의 경우 선호하는 조망권은 한강 등 하천보다는 산이나 공원등 녹지라는 조사 결과도 있다. 공장이 다른 곳으로 이전하고 그 자리에 공원이 들어선다고 상상을 해보자. 서울 등 수도권에는 현재도 주거 지역과 준공업 지역이 섞여 있는 곳이 적지 않다. 공장 입장에서도 기회가 된다면 땅값이 싼 외곽지역으로 이전하고 싶어 할 수 있다. 현재는 열악한 지역이라도 일단 공장 이전이 시작되면 그 지역은 도미노처럼 공장 이전이 활발해질 가능성도 있다.

투자 측면에서 환경이라는 요소는 변수가 있다.

첫째, 환경에 대한 프리미엄은 경기의 영향을 많이 받는다. 경기가 어려우면 어려울수록 환경에 대한 프리미엄은 급격히 줄어든다. 만약 경기가 안 좋을 때 집을 구매하게 된다면 환경이 좋은 곳을 염가에 구매하여 이득을 볼 수도 있겠다.

둘째, 환경은 교통과 교육 등 다른 요소와 적절히 어우러져야 한다.

셋째, 효용 체감의 법칙도 고려해야 한다. 

앞으로는 조망권이 각광을 받지만 앞으로는 운동이나 산책도 할 수 있는 체험권이 있는 곳이 각광을 받을 수 있다. 이제서야 분양관련 책자들에서 핵심을 뽑아볼 수 있을 것 같다.