아기곰의 재테크 불변의 법칙 (2) 인구가 줄면 집값이 떨어질까?

 

인구의 변화

 

통계청 추계에 따르면 2031년 우리나라 인구는 정점을 찍고 2032년부터 인구가 줄기 시작하여 2045년이 되면 2015년 수준까지 인구가 줄어든다고 한다. 다시 말해 지금보다 인구가 실질적으로 줄어드는 시점은 20년 후라고 하겠다.

직접 찾아보고 내용은 수정하였다. 책 내용보다는 인구감소시기가 빠르다. 그러나 책의 흐름상 인구 변화보다 중요한 내용이 뒤에 나오니 일단 계속 정리해보겠다. 

전국

서울시

경기도

인구가 줄면 주택 수요도 직접적으로 줄기 때문에 집값이 떨어질 것이라는 이야기에 대해 생각해보자. 그럼 반대로 인구가 늘어나면 주택 수요도 늘어나기 때문에 집값이 오를 것이라는 논리도 성립해야 한다.

그렇다면 인구가 늘어나는 세종시는 집값이 크게 오를 것인가? 하락론자들은 세종시에 투자를 하는 것이 정답일까? 문제는 간단하지 않다.

어느 지역에 인구가 늘어나더라도 인구 증가율보다 더 빠르게 주택 공급이 늘어난다면 집값은 오르기 쉽지 않다. 인구는 늘어나지만 주택공급이 적은 지역에서 집값이 오르게 되는 것이다. (절댓값보다는 변화율끼리 비교가 중요하다는 이야기)

 

인구수와 집값이 반비례하지 않는 이유

※ 해당 내용은 책에 데이터가 자세히 나와있으니 자세한 내용은 꼭 책을 참고 바랍니다.

 

첫째는, 집값에 영향을 끼치는 것은 수요뿐만 아니라 공급이나 유동성 증가 등 여러 원인이 있기 때문이다. 특히 유동성의 변화는 이전 글에 잘 나와있다.둘째, 집값은 인구수보다 가구 수에 영향을 받기 때문이다. 인구수가 다소 줄더라도 가구 수가 늘어나면 주택수요는 늘어나는 것이다. 실제로 가구 수는 2040년까지 지속적으로 증가하고 그 이후 서서히 감소하는 것으로 예상된다.

전국

서울

경기도

지방의 인구는 과거 20년간 5.6% 밖에 늘어나지 않았다. 하지만 같은 기간 동안 가구 수는 무려 40%나 늘었다. 이 때문에 인구가 줄어든 6개 지역에서 조차도 매매가뿐만 아니라 전세가도 크게 올랐던 것이다. 참고로 전세는 투기가 없다. 전세가 오를 것을 대비해서 일곱 채를 전세로 얻어서 요일별로 다른 집에서 사는 사람은 없다. 즉, 전세는 실수요자이고 가구수가 증가하여 실수요자도 증가하였고, 전세가도 크게 올랐다.(물론, 유동성도 증가했고)

통계청의 추계에 따라서도 수도권은 물론 지방도 주택 수요가 지속적으로 늘어날 것이라는 것을 알 수 있다. 이를 보면 미래에 인구가 줄어들어 집값이 떨어질 것이라는 논리가 얼마나 단순한 논리인지 알 수 있다.