아기곰의 재테크 불변의 법칙 (6) 투자심리

 

주택의 감가상각

 

투자의 본질은 불확실성에 있다. 투자에서 불확실성이 모두 제거된다면 그때부터는 돈이 많은 사람이 수익을 올리는 자본의 논리만이 남게 될 것이다.

불확실성을 두려워하는 사람이 특징 중 하나는 추격매수이다. 기사가 보도되면 추격 매수를 마다치 않는다. 언론 보도를 불확실성이 사라졌다는 증거로 생각하기 때문이다. 그러나 이런 매수 행태는 어런 보도 이전에 선투자를 하였던 사람들의 수익률을 높여 주는 것 외에는 의미가 없다. 이러다 역사상 가장 비싼 값에 사게 되는 것이 추격 매수의 위험성이다.

국토교통부 실거래가 자료에서 06년 말이나 07년 초에 이런 거래가 종종 있었다. 다른 거래가보다 10~20% 정도 높은 가격에 한두 건 거래된 것이다. 아무리 부동산에 하방경직성이 있다고는 하지만 예외적인 가격보다 떨이지지 않는다는 의미이다.

그러면 추격매수를 피하는 방법은 무엇인가? 국토교통부의 실거래가 동향을 활용할 수 있다. 최근 실거래가보다 10%이상 비싼 가격에는 거래를 하지 않는 것이다. 아무리 뛰어난 호재라 할지라도 거래량이 뒷받침되지 않으면 사상누각에 불과하다. 단기간 급등은 오버슈팅의 위험성이 많기 때문이다. 거래량이 많다는 것은 같은 처지에 있는 사람이 많다는 의미이므로 이런 단지는 향후 하방 경직성을 띄게 된다.

최근 실거래가보다 10%이상 비싼 가격이 지속될 경우 이미 그곳은 투자에 늦은 곳이므로 다른 지역을 찾아보는 것이 현명하다.

오를 만한 곳에 미리 투자를 해 놓는다면 더할 나위 없이 좋겠지만 말처럼 쉬운 일이 아니다. 그러므로 상대적으로 쉬운 방법은 덜 오른 곳을 찾아내는 것이다. 국토교통부 실거래가 동향을 보면 이런 곳을 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 문제는 이런 지역이 앞으로도 오르지 않을 가능성이 있다는 것이다.부동산, 특히 주택 시장은 양도소득세의 비과세 조건이 2년 보유이므로 적어도 2년 후의 시장을 내다보고 투자를 하여야 한다. 단기 시세 차익만을 노리고 투자를 할 경우에 상투를 잡게 될 위험성이 있다.

 

투자심리

 

2012년 이전에는 투자심리에 의해 주택 가격이 움직였지만, 2012년 하반기부터는 전세난에 몰린 실수요자들이 주택 시장의 주요 매수 세력으로 등장하였다. 실수요자가 주도하는 시장이 되었다.

실수요자가 시장을 주도하면서 나타난 또 하나의 특징은 투자 심리 사이클이 짧아졌다는 것이다. 과거에는 2년에 한 번씩 투자 심리가 개선되었는데, 최근은 사이클이 6개월 정도로 짧아졌다.

이사철에 전세를 구하지 못한 실수요자들이 집을 사니까 집값이 오르고, 투자 심리가 개선되는 것으로 보인다. 현재 시장이 완전히 실수요자 위주로 돌아섰다는 것을 의미한다. 다시 바뀔 수도 있다고 본다.

투자 수익을 올리기 위해서는 집값이 떨어진다고 남들이 외면하는 비수기에 공포를 극복하고 집을 사야한다. 집값이 더 오를 것이라는 기대감이 시장에서 넘칠 때 집을 팔기 위해서는 탐욕을 자제해야 한다. 이런 이유로 탐욕과 공포를 억누르는 것은 투자의 가장 큰 덕목 중 하나이다.