나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다 (2) 투자 결정의 원칙

공급량 분석을 통해 봄이 오는 지역을 찾았다면 그 뒤에는 투자할 하나의 물건을 찾아야 한다. 사전조사를 철저하게 한 후 현장조사를 실시한다.

 

사전 조사하기

 

1단계 : 네이버 지도- 지역 전체 모습 파악하기

먼지 지도를 통해서 전체를 조감한다. 시청, 청사가 있는 지역은 어디인지, 지하철은 어디로 지나가는지 상업지역은 어디인지 전체적인 모습을 파악한다.

2단계 : KB부동산- 시세, 지역 내 집값 분포 확인하기

지역의 어느 동네의 집값이 비싼지, 그중에서도 어떤 아파트가 비싸고 싼 지를 확인한다. 지역을 선택할 때에는 가급적 평균가 이상인 지역을 선택하는 것이 좋다. 면적당 시세가 A > B > C 라면 A 지역을 선택한다.

A 지역에서 가격순으로 정렬하여 평균 가격과 어떤 아파트가 비싼 지, 어떤 아파트가 싼지, 어떤 아파트가 실제 투자금이 적은 지를 확인한다(이유도 확인한다). 평균 이상의 아파트를 선택한다.

3단계 : KB부동산 - 아파트 전수 조사하기(세대수와 평형 정보 파악)

이왕이면 대단지가 투자나 거주 면에서 좋으므로 500세대 이상 아파트만 선택한다. 20평형대 아파트는 분양 평형을 기준으로 할 때 66~100 제곱미터이므로 해당 평형에서 대략적인 매매가와 전세가를 살핀 후 매매와 전세 격차가 너무 크면 다른 단지로 빠르게 넘어간다.

이때 나 홀로 아파트, 인근에 학교가 없는 아파트는 제외한다. 입지도 괜찮고 실제 투자금도 알맞은 단지들이 나오면 별도로 메로를 해 둔다.

+Tip. 전세가율 높은 아파트 쉽게 찾는 법

조인스랜드 부동산 테마별 시세 검색을 통해서 쉽게 전세비율이 높은 아파트를 찾을 수 있다. 면적, 건축 연도, 가구수까지 파악할 수 있다. 66~100제곱미터, 15년 이하, 500가구 이상으로 찾는다.

4단계 : 국토교통부 실거래가, KB부동산 과거 시세조회 - 나만의 관심물건 리스트 만들기

위의 단계를 통해서 목표에 부합하는 단지를 열 곳 정도 걸러낸다. 해당 단지들에 대해 정밀 분석을 해볼 차례다. 국토교통부 실거래가를 통해 해당 단지의 최근 실거래가와 과거 실거래가, 거래량 등을 확인한다.

그리고 KB부동산 사이트를 통해 매매가와 전세가 추이를 체크한다. 매매가가 오랫동안 눌려있는데, 전세가는 꾸준히 올라 상승 에너지가 쌓인 곳이면 베스트이다. 해당 이유도 분석해보면 좋다.

 

현장 조사하기

 

1단계 : 실제 매물 찾기

이런 식으로 여러 단지를 분석한 뒤 그중에서도 가장 좋아 보이는 단지를 한두 곳 골라 네이버 매물을 수시로 살펴본다. 급매를 찾는 것이다. 중간층의 가격이 1층 가격 정도로 나오면 급매라 할 수 있다. 즉, 평균 가격보다 10% 정도 싼 물건을 찾아본다.

급매가 있으면 좋지만 없더라도 해당 단지의 매물을 올린 부동산에 전화를 건다. 한 단지를 알아볼 때 부동산은 최소 세 군데 정도 전화해야 다양하고 객관적인 정보를 확인할 수 있다.

문의 내역은 아래와 같다. 최소한 세 개의 물건을 보겠다고 요청한 뒤 물건지로 향한다.

1. 최근 매매가와 전세가의 흐름

2. 매매와 전세 매물 수 파악 및 각각의 가격

3. 교통, 학군, 편의성

4. 내가 원하는 매매가와 전세가로 거래 가능한지 확인

2단계 : 매물 직접 점검하기

꼼꼼하게 살펴보며 '살 사람'처럼 행동하는 사람에게 부동산 업자는 최선을 다하게 된다. 또한 다음에 매물에 나왔을 때에도 연락받을 수 있다. 

1. 채광과 조망은 좋은가

2. 습기 차서 곰팡이가 생긴 곳은 없는가(특히 베란다 창고, 수납장)

3. 집 안에 수납공간은 충분한가

4. 물은 잘 내려오고 잘 내려가는가

5. 보일러는 오래되지 않았는가(10년이면 오래되었다고 봄)

6. 전열기는 잘 작동되는가

7. 방문은 잘 열리고 닫히는가

8. 마루 상태는 좋은가 

3단계 : 매매가 조율하기

조정하고 싶은 가격의 두배를 조율해달라고 요청한다. 그리고 반에서 만나는 게 국 룰이다.

4단계 : 전세가 조율하기

기본 전제가 전세가 부족한 단지의 매물을 고르는 것이었기 때문에 전세가를 높게 놓는다. 부동산에서는 손사래 칠 것이다. 하지만 단지 내에 전세매물이 부족하다면 가능하다. 그렇기에 전세가 오르는 지역에서 전세 매물이 부족한 단지를 골라야만 하는 것이다.

이래야 투자금을 아낄 수 있고, 역전세의 위험을 줄일 수 있다.

 

부동산 투자 원칙

 

1. 급매만 산다(시세보다 최소한 1,000만 원 싸게)

2. 실거주 여건이 좋아야 한다. 첫째 교통, 둘째 학교, 셋째 상권 좋은 곳

3. 전세가율이 80% 이상인 물건, 매매가와 전세가 차이는 3,000만 원 이하.

4. 20평형대 아파트. 방 2개보다는 방 3개로

5. 전세 물건이 매우 부족한 지역과 단지일 것. 전세가 부족해야 쫓기지 않는다.

6. 가급적 15년 넘지 않은 아파트. 15년이 넘었을 경우 반드시 수리된 물건 매매

7. 실투자금은 최대한 줄인다. 목표는 2,000만 원 이내