짹짹이의 투자이야기

투자를 공부하면서 가장 인상 깊게 접했던 책이 하워드 막스의 책이며 부동산도 역사를 대략적으로는 알았고 분명 사이클이 있을 것이라고 생각하고, 1~3년 전에는 기대수익보다 리스크가 더 많다고 생각하였다.

그렇지만 다음 기회를 놓치고 싶지않아서 책을 몇 권 읽었고, 유튜브도 계속 챙겨보고 있다. 오랜만에 1년 전 기록을 열어보니 감회가 새롭다. 이렇게 상황이 반전되는데 얼마 걸리지 않았다는 것이 놀랍다. 

나는 자산가격에 따른 사람의 심리의 변화, 그로 인한 사이클을 가장 강력하게 믿기에 아파트사이클연구소를 가장 비중 있게 보고 있다. 상승장에서도 사이클 이야기를 했던 몇 안 되는 사람이다. 다른 사람들은 입지 이야기하고 실거주는 무조건 옳다 할 때 말이다.

나는 실거주는 투자보다는 이롭고 심리적인 우위가 많다고 보았지만 과거 하락기에 실거주자들도 가격 하락에 매도하였다는 것을 간접적으로 접하고 저런 이야기는 조금 위험할 수도 있다고 보았다. 결국 버티고 나올 수 있지만, 급할 것도 없다. 조급하면 지는 것이다. 그때 당시에는 맞아 보였지만, 1~2년만 기다렸어도 훨씬 싸게 매수할 수 있으며 레버리지 특성상 하락분에 의한 자본잠식까지도 일어날 수 있다.

부동산 시장이 하락으로 돌아선 시점에서 이 하락은 어디까지 지속될지는 아무도 모른다. 하지만 침착하고 여유를 가지고 공부하고 있다가 보면 좋은 기회가 올 것이라고 본다. 작년보다는 지금이 매수 적기고, 앞으로도 더 매력적으로 변할 것 같다.개인적으로 50년 달력에 써놓았던 계획은 28년~30년까지 집 3채를 매수하는 것인데, 계획대로 될지는 모르겠다. 아마도 결혼등 현실적인 문제를 생각한다면 25~26년에는 분양을 받는 것이 좋아보인다. 작년까지 기대하고 있던 것은 사전청약제도인데, 새로나온 공공분양 50만호 공급도 좋아보인다. 둘이 같이 진행하는 것인지 따로인지 몰라도 사전청약은 무지성으로 하고 공공분양은 일반으로 좋은 곳에 넣어볼까 한다.

부동산 흐름을 못 타서 매우 배 아픈 1인이지만, 아직 가정을 꾸릴 예정이 없기에 서두르지 않았던 것은 어쩔 수가 없는 현실이었다. 

금리가 상승하면서 매크로적인 측면에서 부동산 시장에 안좋은 영향이 끼칠 거라는 막연한 생각을 가지고 있다가 디테일한 해석을 듣게 되었고, 수긍하게 되었다.

이분법적인 논리보다도 디테일하게 상황을 분석한 의견이라 수긍이 잘 되었다. 폭락론자가 되고 싶지는 않지만, 내가 노출되어있지 않은 자산이 떨어져야 살 수 있으니, 할인을 받고 사고 싶은 심리는 어쩔 수 없다. 포지션에 따라서 판단이 좌지우지되는 안좋은 상황이긴하다.

그걸 분리하여 시장을 바라보기 위해서는 이런 공부를 많이 해놔야겠다. 금리의 영향을 많이 받는다는 것은 대출이 많이 껴있다는 것이다. 우리나라는 LTV가 빡빡하게 되어있다. 40~90%까지 다양한데 앵간한 수도권 주택은 40~50%이다. 그리고 상가, 오피스텔은 70%, 지식산업센터는 90%까지이다.

주택 중에서도 초고가주택은 대출이 비중이 미미하므로 금리 상승의 영향이 '상대적'으로 적을 것이라는 것이 합리적인 판단이다. 그렇다면 금리인상의 영향을 많이 받는 순은 아래와 같다.

1. 지식산업센터(~90%)

2. 상가, 오피스텔(~70%)

3. 비규제지역 주택(~70%)

4. 규제지역 주택(~50%)

5. 규제지역 초고가 주택(~30%)

 상가와 오피스텔은 임대수익용이라서 임대수익 - 이자비용 = 수익인데 이자비용이 증가하며 수익이 줄어들고(이 영향은 대출 비중이 높기에 상대적으로 크다) 때문에 가격에도 영향을 받을 수 있다.

상대적으로 주택은 생활이 팍팍해질 수는 있으나 규제지역의 경우 그 대출비중이 각종 규제로 인해 상대적으로 낮으며 주거목적기에 매도와는 거리가 있다. 그렇기에 영향이 상대적으로 작을 것으로 예상할 수 있다.

공부하고 고민하는 生 초보 부린이의 공부노트입니다. 

데이터를 가내수공업으로 정리해보았음. 부족 혹은 과다물량을 보기 편하게 누적 값으로 계산하여서 아래 표를 만들어 보았음. 04년도를 시작으로 누적 값이 -가 되는 시기는 2008년도 이후, 피크는 2010~2012년이다. 

몇 개의 아파트의 데이터를 비교해보았고 거의 같은 추세를 보인다.

상승기 : 2006년 6월을 부터 급격히 상승하여서 그 상승세는 2008년 하반기까지 이어진다. 08년도에 서브프라임 모기지 사태로 영향을 받아 상승이 멈췄다는 것으로 생각한다고 하지만, 2006년에는 공급이 괜찮았는데 오른 이유는 모르겠다. 

하락 + 조정시기 : 2008년 하반기 이후로 지지부진하다가 20년 초까지 박스권이라고 봐야겠다. 최저점은 2013~14년정도로 보인다. 이러한 조정은 19년 말까지 지속되었음.

상승기 :  20년부터 상승하기 시작하여 전고점을 21년 초에 뚫는다.

책에 보면 공급의 부족이 가장 큰 상승의 트리거라고 하였는데, 오히려 해당 데이터에서는 공급이 피크점을 지날때 상승하기 시작한다. 왜 일까...

공급을 기반으로 생각한다면 2010~2012년에 집값이 상승하는 게 맞지 않을까. 서울과 근처이기 때문에 연계해서 생각해야 하는가? 과거로 돌아가 공급의 부족을 보고 투자하였다면 나는 11년 쯔음에 투자하였을 수도 있다. 분명 전세가율이 매우 낮아서 투자하기 적합하지는 않았지만, 의정부는 공급물량보다도 전세가율이 높을때 투자하는 것이 좋아보인다.

이유는 의정부 물량이 부족해도 서울 집값이랑 차이가 안나면 서울로 들어가서? 그렇기 때문에 상방이 막혀있기 때문 아닐까 싶다. 독자적인 자치도시였다면 공급물량 부족시기에 가격이 올라갈 수 있겠지만 의정부 도시 특성상 서울의 영향을 많이 받는 거 아닐까라는 생각이 든다. 가격차이가 줄어들면 아예 서울로 들어가버리는게 낫다는 판단으로. 그래서 아래와 같이 사이클을 인위적으로 만들어 보았다.

공급과 가격은 반비례하므로 공급-수요의 곡선을 반전시켜서 비교하니 얼추맞는다. 제대로된 분석이여서 맞는지 차이값을 보고 내가 수정한 거라 맞는지 확인할 길은 없다. 근교 서울 노원, 도봉등과 상호관계가 있다고 생각하기 때문에 해당 내용을 분석해보아야한다. 

의정부의 미래를 예측해보자. 부린이라서 서울의 집값을 아직 모르는 상태로 보자면, 21년은 공급, 매매, 전세 데이터로 볼때 2007년도 와 닮아있다. 04년 이전 데이터가 있다면 더 정확하겠지만, 아쉽게도 없고. 

전세는 통화량과 비례한다고 하였을때 전셋의 상승은 꾸준하게 상승할 것이고, 향후 1~2년간 매매의 가격이 크게올라 갭이 30~50%로 커진다면 고점이 아닐까 싶다. 무튼 현재 투자하기 적기는 아닌 것으로 판단된다. 

과거 데이터로 보고 해당시기에서 투자한다는 가정을 하였을때 입주물량때문에 헷갈린다. 의정부의 최근 최적의 투자시기는 2019~2020년으로 보인다. 

해당내용을 한표에 정리해보려고 했고, 매매가격은 과거와 비슷한 패턴을 형성하도록 22년부터 임의로 넣어봤다. 패턴은 패턴일 뿐이다... 공급이 많았다가 그 물량을 모두 소화하면서, 공급매물이 사라지면서 매매가가 오른다고 해석해야 될지도 모른다. 그리고 그 상승은 서울외곽지역의 매매가보다 낮게 형성되어야할 것이라고 생각하기에 상방은 변동적이지만 어느정도 막혀있는 것이 아닐까라는게 나의 생각이다.

주황색 가정데이터처럼 가격이 형성되었다면 부족이 시작되는 시기에 투자하면 될듯 싶지만, 현실은 조금 더 복잡한 여러가지 변수에 영향을 받는 복잡계이다. 

항상 투자는 책에서는 간단해 보인다. 하지만 실전에 와보면 정말 다르다. 그래도 이렇게 정리하면서 배우는게 참 많다. 누적값이 -로 턴할때 and 전세가율이 높을때가 의정부에서는 투자시기 아닐까 생각해본다.

부린이의 해석이니 너무 진지하게 보지 마시길바랍니다. 데이터놓고 왜그럴까 고민하는 글이니까요. 오답을 적어놓고 정답을 고민하는 오답노트로 봐주시길.

다음에는 의정부에 투자할만한 곳이 있나 책의 순서에 따라서 필터링을 해보겠다.