짹짹이의 투자이야기

공급량 분석을 통해 봄이 오는 지역을 찾았다면 그 뒤에는 투자할 하나의 물건을 찾아야 한다. 사전조사를 철저하게 한 후 현장조사를 실시한다.

사전 조사하기

1단계 : 네이버 지도- 지역 전체 모습 파악하기

먼지 지도를 통해서 전체를 조감한다. 시청, 청사가 있는 지역은 어디인지, 지하철은 어디로 지나가는지 상업지역은 어디인지 전체적인 모습을 파악한다.

2단계 : KB부동산- 시세, 지역 내 집값 분포 확인하기

지역의 어느 동네의 집값이 비싼지, 그중에서도 어떤 아파트가 비싸고 싼 지를 확인한다. 지역을 선택할 때에는 가급적 평균가 이상인 지역을 선택하는 것이 좋다. 면적당 시세가 A > B > C 라면 A 지역을 선택한다.

A 지역에서 가격순으로 정렬하여 평균 가격과 어떤 아파트가 비싼 지, 어떤 아파트가 싼지, 어떤 아파트가 실제 투자금이 적은 지를 확인한다(이유도 확인한다). 평균 이상의 아파트를 선택한다.

3단계 : KB부동산 - 아파트 전수 조사하기(세대수와 평형 정보 파악)

이왕이면 대단지가 투자나 거주 면에서 좋으므로 500세대 이상 아파트만 선택한다. 20평형대 아파트는 분양 평형을 기준으로 할 때 66~100 제곱미터이므로 해당 평형에서 대략적인 매매가와 전세가를 살핀 후 매매와 전세 격차가 너무 크면 다른 단지로 빠르게 넘어간다.

이때 나 홀로 아파트, 인근에 학교가 없는 아파트는 제외한다. 입지도 괜찮고 실제 투자금도 알맞은 단지들이 나오면 별도로 메로를 해 둔다.

+Tip. 전세가율 높은 아파트 쉽게 찾는 법

조인스랜드 부동산 테마별 시세 검색을 통해서 쉽게 전세비율이 높은 아파트를 찾을 수 있다. 면적, 건축 연도, 가구수까지 파악할 수 있다. 66~100제곱미터, 15년 이하, 500가구 이상으로 찾는다.

4단계 : 국토교통부 실거래가, KB부동산 과거 시세조회 - 나만의 관심물건 리스트 만들기

위의 단계를 통해서 목표에 부합하는 단지를 열 곳 정도 걸러낸다. 해당 단지들에 대해 정밀 분석을 해볼 차례다. 국토교통부 실거래가를 통해 해당 단지의 최근 실거래가와 과거 실거래가, 거래량 등을 확인한다.

그리고 KB부동산 사이트를 통해 매매가와 전세가 추이를 체크한다. 매매가가 오랫동안 눌려있는데, 전세가는 꾸준히 올라 상승 에너지가 쌓인 곳이면 베스트이다. 해당 이유도 분석해보면 좋다.

현장 조사하기

1단계 : 실제 매물 찾기

이런 식으로 여러 단지를 분석한 뒤 그중에서도 가장 좋아 보이는 단지를 한두 곳 골라 네이버 매물을 수시로 살펴본다. 급매를 찾는 것이다. 중간층의 가격이 1층 가격 정도로 나오면 급매라 할 수 있다. 즉, 평균 가격보다 10% 정도 싼 물건을 찾아본다.

급매가 있으면 좋지만 없더라도 해당 단지의 매물을 올린 부동산에 전화를 건다. 한 단지를 알아볼 때 부동산은 최소 세 군데 정도 전화해야 다양하고 객관적인 정보를 확인할 수 있다.

문의 내역은 아래와 같다. 최소한 세 개의 물건을 보겠다고 요청한 뒤 물건지로 향한다.

1. 최근 매매가와 전세가의 흐름

2. 매매와 전세 매물 수 파악 및 각각의 가격

3. 교통, 학군, 편의성

4. 내가 원하는 매매가와 전세가로 거래 가능한지 확인

2단계 : 매물 직접 점검하기

꼼꼼하게 살펴보며 '살 사람'처럼 행동하는 사람에게 부동산 업자는 최선을 다하게 된다. 또한 다음에 매물에 나왔을 때에도 연락받을 수 있다. 

1. 채광과 조망은 좋은가

2. 습기 차서 곰팡이가 생긴 곳은 없는가(특히 베란다 창고, 수납장)

3. 집 안에 수납공간은 충분한가

4. 물은 잘 내려오고 잘 내려가는가

5. 보일러는 오래되지 않았는가(10년이면 오래되었다고 봄)

6. 전열기는 잘 작동되는가

7. 방문은 잘 열리고 닫히는가

8. 마루 상태는 좋은가 

3단계 : 매매가 조율하기

조정하고 싶은 가격의 두배를 조율해달라고 요청한다. 그리고 반에서 만나는 게 국 룰이다.

4단계 : 전세가 조율하기

기본 전제가 전세가 부족한 단지의 매물을 고르는 것이었기 때문에 전세가를 높게 놓는다. 부동산에서는 손사래 칠 것이다. 하지만 단지 내에 전세매물이 부족하다면 가능하다. 그렇기에 전세가 오르는 지역에서 전세 매물이 부족한 단지를 골라야만 하는 것이다.

이래야 투자금을 아낄 수 있고, 역전세의 위험을 줄일 수 있다.

부동산 투자 원칙

1. 급매만 산다(시세보다 최소한 1,000만 원 싸게)

2. 실거주 여건이 좋아야 한다. 첫째 교통, 둘째 학교, 셋째 상권 좋은 곳

3. 전세가율이 80% 이상인 물건, 매매가와 전세가 차이는 3,000만 원 이하.

4. 20평형대 아파트. 방 2개보다는 방 3개로

5. 전세 물건이 매우 부족한 지역과 단지일 것. 전세가 부족해야 쫓기지 않는다.

6. 가급적 15년 넘지 않은 아파트. 15년이 넘었을 경우 반드시 수리된 물건 매매

7. 실투자금은 최대한 줄인다. 목표는 2,000만 원 이내

주택의 수요와 공급

새 집에 대한 수요는 지역별로 일정한 편이며, 대체적으로 해당 지역의 인구에 비례한다. 결혼, 이혼, 분가, 주택 멸실 등 새집 수요를 결정하는 요인들이 거의 인구에 비례하기 때문이다.

그런데 새 집에 대한 수요가 어느 정도 일정한 반면, 공급은 일정하지 않다. 여러 요인에 의해서 공급이 변한다. 이것이 지역별, 시기별 집값 변동을 일으키는 핵심 요인이다. 수요는 일정한데 공급은 일정하지 않다는 것이 핵심이다.

2018년 주택산업연구원의 발표에 따르면 우리나라는 매년 40만 채의 주택을 새로 지어야한다. 총인구의 0.8% 수준이다. 그래야 가구 증가나 멸실 주택, 새 집 선호로 인한 신규 주택 수요를 충당할 수 있다.

각 지역별 연간 신규 주택 수요량 역시 이에 비례한다. 지역 인구의 0.7~1% 수준이다. 인구가 많이 늘어나거나 유입되는 지역은 1%, 인구가 정체된 지역은 인구의 0.7~0.8% 정도의 신규 주택을 지어야 한다.

인구 1,000만 명인 서울은 해마다 약 8만 호(0.8%)의 새집을 필요로 하고 인구 1,200만 경기도는 연간 12만 호(1%)의 새집을 필요로 한다. 그래야 신규 주택 수요를 감당할 수 있다. 이렇게 지역마다 일정한 새 집 수요가 있는데 여기에 맞게 공급이 이뤄지냐 그렇지 못하느냐에 따라 집값이 변동된다. 

우리나라 집값은 특히 아파트 공급에 좌지우지되고 있으므로 아파트의 공급을 살피는 것이 중요하다. 매년 40만 채의 새집 공급 중 70% 인 28만 채 정도가 아파트이다. 5,000만 인구 기준으로 0.56%이다. 

경기도처럼 인구가 많이 늘어나는 지역은 인구의 0.6%, 서울이나 경상도, 전라도처럼 인구 변화가 없거나 감소되는 지역은 0.5% 정도로 계산하면 된다. 

이렇게 지역별 인구에 비례한 수요보다 공급이 많이 부족할수록, 그 부족한 기간이 오래 누적될수록 집값 상승은 커진다. 아파트를 짓는데 2~3년은 족히 걸리니, 집값이 오르기 시작하면 몇 년씩 오름세가 지속되는 것도 이 때문이다. 그렇기 때문에 각 지역별 인구를 통해 예상 수요를 정하고, 공급량을 분석하여서 공급이 부족한 지역을 선정하면 된다!

공급으로 부동산의 사계를 파악하라

주택시장에는 사이클이 있다. 봄, 여름, 가을, 겨울이 존재하는 것이다. 매매가와 전세가의 향방이 주택시장 사계절 변화의 주요 지표로 작용한다.

봄

집값은 계속 하락하는데 전셋값은 오르는 국면이 봄이다. 수도권의 경우 집값은 떨어지고 전셋값은 오르던 2010년에서 2013년 무렵이다. 이 시기에는 오랫동안 집값이 떨어졌으르므로 부동산으로 돈 버는 시기는 끝났다는 식의 폭락론의 득세한다. 정부는 부동산 부양책을 내놓는다.

집값 하락이 두려워 집을 사지 않고 전세로 머문다. (그렇기 때문에 전세가가 오른다) 사람들이 집을 사지 않으므로 건설사는 주택 공급을 하지 않는다(그러므로 향후에 공급이 부족해지고 집값이 오를 가능성이 크다)

공급과잉으로 집값이 하락한 지역이 어느 시점부터는 공급 부족 지역으로 바뀐다. 위에서 말한 폭락론 혹은 비관론자 덕분에 전세가는 오르며 매매가는 유지되어서 전세가가 매매가에 근접하는 현상이 나타난다.

여름

본격적인 상승은 여름에 시작된다. 전세가가 오르다가 매매가의 턱밑까지 차오르면, 전세가가 매매 가격을 밀어 올리면서 매매가와 전세가가 함께 오른다. 미분양 물량도 빠른 속도로 소진된다. 이 시기는 실수요자가 주도하는 시장이다.

집이 부족해서 가격이 오르는 시기이므로 실수요자가 몰려 있는 전용면적 85제곱미터 이하의 중소형 아파트, 중저가 아파트가 주로 오른다. 매매 가격이 오르면서 건설사는 앞다퉈 공급을 시작한다. 하지만 아파트의 경우 분양에서 입주까지 최소 2~3년 정도가 소요된다. 해당 기간 동안 가격 상승이 계속된다. 충분한 공급이 될 때까지 말이다.

가을

이 시기에 전세가는 상승을 멈춘다. 경우에 따라 살짝 하락하기도 한다. 전세수요가 매매수요로 많이 전환되었기 때문이다. 반면 매매가는 뒤늦게 합류한 실수요자와 투자자까지 가세해 크게 상승한다. 갭이 커진다.

대개의 경우 거품이 생겨난다. 이 시기는 유동성 시장으로서 큰 집, 새 집, 비싼 집이 오른다. 정부는 부동산 규제책을 발표한다. 늦은 가을이 되면 여름에 공급을 개시한 물량이 입주를 싲가하면서 긴 상승을 마무리한다.

겨울

겨울에는 매매가와 전세가가 동시에 떨어진다. 집값이 많이 오른 지역일수록 건설사들은 공급을 많이 했을 것이므로 여기저기 집이 남아돈다. 미분양이 쌓인다. 전세가는 하염없이 떨어지고 가을에 쌓인 집값 거품도 꺼진다. 사람들은 집을 사지 않는다. 건설사들도 공급을 멈춘다(미분양이 되었기 때문에) 공급이 끊기는 시기가 오래 지속되면 시장은 다시 봄으로 넘어간다.

이렇게 사계절을 한 바퀴 도는 데는 지역에 따라 10년에서 15년 정도의 시간이 걸린다. 이 사이클을 만들어내는 동력은 두말할 것 없이 공급이다. 집값이 떨어질 때는 집을 짓지 않고, 집값이 오를 때는 너무 많은 집을 짓기 때문에 수요와 공급 간의 불일치가 나타나고(그리고 아파트가 지어지고 판매되는 시점 까지 기간 지연이 있기 때문에 공급이 바로 충족되지 않는다. 공급에 대한 탄력이 작다) 그로 인해 상승과 하락 또한 계속 반복된다.

중요한 것은 사계절이 지역별로 다르게 순환한다는 것이다. 같은 시점에도 지역마다 계절은 다르다. 실수요자라면 가을과 겨울에 집을 사거나 봄에 파는 우를 범하지 않기 위해 내가 사는 지역의 계절을 알아야 한다.

 『나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다』 굉장히 좋은 책이니 꼭 읽어보시길 추천드립니다.

입주물량 확인사이트

상승사이클에 후반부를 달리고 있다고 생각하는 부동산시장. 내 기억으로는 17년부터 큰 하락없이 꾸준하게 우상향해왔던 것으로 기억한다.

17년도 부터 어디가 올랐다라는 이야기가 심심하게 들려오더니 19년도에는 회사에서 밥먹을때면 부동산이야기가 나와서 고점 시그널이라고 생각했으나, 주식 혹은 가상자산과 다르게 부동산의 흐름은 조금 달랐다. 

이야기가 나오기 시작한 시점이 상승의 초입이였다. 주식이나 가상자산보다 투자에 신중하고 큰 액수가 오가는고, 실거주등 다양한 이유로 부동산은 상대적으로 흐름이 거북이 같다고 느꼈다. 

하지만, 끝없이 상승하는 자산이 어디있겠나, 주식투자책을 보면서 간접적으로 부동산데이터를 지켜봐왔다. 그리고 경험적으로 사람들의 반응, 시장의 반응을 기억한다. 집값떨어지기 무서워서 전세만 찾아 전세값만 오르는 시기도 있었다. 

그 시기가 투자의 적기이다. 이제 부동산 관련 공부는 시작이지만 나는 다주택자가 되고 싶다. 시기적으로 지금이 아주 리스크가 적은 시기라고 생각하지 않아서 시간을 가지고 자본을 모으며 공부하며 기다리려고 한다.

아직 만 29세로 결혼을 한다면 신혼부부특공을 노리면서 부동산 투자는 시작될 것이라고 생각한다. 그리고 갭투자 혹은 경매로 다주택자가 될 것이다. 시작이니 모르고 틀리는 것도 많겠지만, 그만큼 많은 것을 배울 수 있다.

1. 공부는 독서로 부터 시작한다.

2. 그리고 데이터를 정리하면서 역사로 부터 배울 것이다.

3. 데이터를 건설주와 연결지어봐도 재미있겠다.

4. 기회가 될때마다 임장을 다니고 시세파악을 하면서 관심을 두며, 매물보는 눈을 기른다.

5. 관련 법, 제도에 대한 공부도 필요하다.

6. 더 나아가 경매를 통해 투자기회를 넓힌다.

7. 공동투자, 타인을 통한 투자는 절대 하지 않을 것이다. 

8. 레버리지는 감당가능한 한도내에서, 상승까지 버티지 못하면 패배자가 될 뿐이다. 

이 시작을 나중에 웃으면서 '신기하게 말한대로 되었다' 라고 하는 날이 빨리 오길 바라며 더 노력하고, 더 공부하고, 22%에 속하는 자본가가 되자.