하워드막스 체크리스트를 부동산에 적용해보자.

사이클 내의 위치에 대해 유용한 판단을 할 수 있는 체크리스트(20/10/17)

부동산에 적용해보자.

•  상승국면의 초입인가, 막바지인가?

=> 상승국면에 돌입한지 5년정도

• 특정한 사이클이 한동안 상승해온 경우, 현재 위험한 국면인가?

=> 15년 부터 급격한 상승이 있어왔고, 정부는 급등을 막기위해서 안간힘을 쓰지만 금리가 낮은 상황임. 상황만 보자면 호재는 모두 반영된 가격에 가깝다고 생각되어 위험하다고 생각함. 

• 투자자들의 행동이 욕심이나 두려움에 의한 것인가?

=> 투자자(2030)들은 상승에 올라타지 못할 것을 두려워하여 욕심을 내고 무리하여 19년도 부터 패닉바잉을 하였음. 주변 사회초년생들의 주택청약이 이어지는 것을 목격함. (이러한 대화에서 나도 혹하고 심리가 요동쳐 이 글을 작성)

• 투자자들은 적절하게 위험을 회피하고 있는가, 아니면 무모하게 위험을 감수하고 있는가?

=> 투자자들은 영끌을 하여 레버리지를 사용하는데 거리낌이 없는 상태이다. 투자는 리스크가 있는 것이라고 말하며 기꺼이 위험을 감수하고자 하는 것으로 보인다. 

• 사이클에 따라 일어난 일 때문에 시장이 과열되었는가, 냉각되었는가?

=> 저금리와 부동산불패로 투심이 끓어올랐고 아직도 뜨거움. 시장은 과열상태라고 보고 있음.

• 모두 고려했을 때, 사이클에서 현재 우리 포지션은 방어에 중심을 두어야 하는가, 공격에 중심을 두어야 하는가? 

=> 위의 내용을 정리하면 포지션은 방어에 중심을 두어야하지 않을까. 

 

결론 :  부동산이 상승한지 5~6년정도 지났고 투심을 불타올랐다. 저금리 기조는 이에 기름을 부었다. 주변인들은 사회초년생에 속하는데도 불구하고 4~5억짜리 주택청약에 지원하였다. 그들은 부채를 얼마나 기꺼이 감수하길래 해당집을 청약하였을까. 

전세제도를 이용하여서 현명하게 할 수 있지만, 투자기간은 최소 4년이상일 것이다. 실거주를 2년하려면 결국 전세자금을 환급해주어야하는데, 그때 자금은 마련할 수 있을까? 개인상황은 다르니 모르겠다. 

가장 투자에서 조심해야할 것은 남들과의 비교인 것 같다. 또 나만 수익을 내지 못할 것 같은 두려움인 것 같다. 이 두 가지 이유로 나의 심리는 요동쳤던 것 같다. 기본적으로 부동산을 잘 모르기도 하여 확고한 주관이 없었기도 했다. 

 

투자에서 수익을 얻을 기회가 높은 경우

 

• 경제와 기업의 수익이 하락할 가능성보다는 상승할 가능성이 더 높다.

• 투자심리가 뜨겁지 않고 냉랭하다.

=> 냉랭함과는 거리가 멀어보인다.

• 투자자들이 리스크에 대해 인식하고 있거나, 더 좋게는 리스크에 대해 지나치게 걱정한다.

=> 리스크를 기꺼이 수용하며, 리스크는 투자의 친구라고 보는 것 같다. 

• 시장 가격이 크게 상승하지 않았다.

=> 14년 이후 부동산 가격은 크게 상승하였다.

 

결론 : 투자에서 수익을 얻을 기회가 높은 경우와는 거리가 멀어보임. 굳이 지금 투자해야할 이유는 없다. 여유롭게 생각하며 비교와 질투는 금물이다.