투자에 관하여

투자의 본질은 불확실성이다. 불확실하기 때문에 기회와 수익이 있는 것이다. 그렇지만, 해당 투자를 하였을 때 얼마나 위험에 노출될지는 생각해보아야 한다.

현재 살고 있는 지역에 예정된 청약이 하나 있다. GTX가 들어올 예정이며 아이 키우기 좋은 입지는 아니지만 GTX까지 걸어서 10분 내외면 역까지 진입 가능하다. 그렇지만, 분양가 상한 지역이 아니어서 아마 분양가는 저렴하다고 보기 어렵다. 그리고 근처 공원이 하나 있고, 브랜드형 아파트 3동이 있다. 실거주가 당장 필요하지 않아서 이자비용이 들어가고, 이후 전세를 받는다면 갭 차이만큼 이 투자비용이다. 즉, 실거주를 하지 않았을 경우 투자 비용 = 입주 시까지 납부금액에 대한 이자비용 + 갭(혹은 갭에 대한 이자) 이다.  실거주를 할 경우에는 투자비용 = 입주시까지 납부한 금액에 대한 이자 + 주택가에 대한 이자(월마다).

실제로 해당 지역을 가니, 도로는 깔끔하였고 앞에 공원을 조성해놓았다. 아파트 단지가 몰려있지는 않고, 해당 아파트가 유일한 대규모 단지이다. 학교가 있으나 글쎄. 앞에 사창가도 있는데, 나갈 것으로 예상된다.

위의 지역에 급하게 투자할 것인가?

아니면 25~27년도 대규모의 본청약이 있는 3기 신도시에 청약할 것인가? 사전청약도 진행하겠지만, 만 30세가 아니어서 99.9999999999%로 탈락할 것이다. 분명 더 깔끔하고 좋은 곳에 당첨되면 교통도 매우 좋을 것으로 기대한다.

전자의 경우 리스크는 부동산이 긴 상승국면을 종료하고 집값이 하락하면, 입주 시까지 납부한 금액에 대한 이자와 갭에 대한 이자(월마다)가 +a가 손실일 것이다.

후자의 경우 리스크는 본청약이 예상보다 미뤄지고, 부동산이 긴 상승국면을 이어가서 막상 본청약 당시 시세의 70~80%보다 21년 타 지역 아파트 가격이 저렴한 경우다. 만약 부동산 상승국면이 끝나서 시가가 낮아져 있는 상태라면 더 저렴하게 살 수도 있지만. 

결국 전자는 상승이 끝나는 것이 리스크에 속하고(실거주는 현재 필요 없음), 후자는 상승장에서의 소외가 리스크에 속한다. 나는 후자 쪽으로 많이 기울어 있다. 실거주가 필요했다면 분명 전자가 나았을 것 같다. 하지만, 후자 쪽에서 기회를 보는 것이 더 좋다고 생각을 하고 있다. 

전자는 수익을 빨리 얻고자 하는 혹은 소외되지 않으려는 공격적인 투자, 후자는 잃지 않고자 하는 방어적인 투자에 속한다고 본다. 이런 걸 보면 나는 방어적인 성향이 조금 더 강한 투자자라는 생각이 요새 종종 든다. 한 35:65 정도 같다.