금리상승이 부동산 시장에 끼치는 영향

부동산 흐름을 못 타서 매우 배 아픈 1인이지만, 아직 가정을 꾸릴 예정이 없기에 서두르지 않았던 것은 어쩔 수가 없는 현실이었다. 

금리가 상승하면서 매크로적인 측면에서 부동산 시장에 안좋은 영향이 끼칠 거라는 막연한 생각을 가지고 있다가 디테일한 해석을 듣게 되었고, 수긍하게 되었다.

이분법적인 논리보다도 디테일하게 상황을 분석한 의견이라 수긍이 잘 되었다. 폭락론자가 되고 싶지는 않지만, 내가 노출되어있지 않은 자산이 떨어져야 살 수 있으니, 할인을 받고 사고 싶은 심리는 어쩔 수 없다. 포지션에 따라서 판단이 좌지우지되는 안좋은 상황이긴하다.

그걸 분리하여 시장을 바라보기 위해서는 이런 공부를 많이 해놔야겠다. 금리의 영향을 많이 받는다는 것은 대출이 많이 껴있다는 것이다. 우리나라는 LTV가 빡빡하게 되어있다. 40~90%까지 다양한데 앵간한 수도권 주택은 40~50%이다. 그리고 상가, 오피스텔은 70%, 지식산업센터는 90%까지이다.

주택 중에서도 초고가주택은 대출이 비중이 미미하므로 금리 상승의 영향이 '상대적'으로 적을 것이라는 것이 합리적인 판단이다. 그렇다면 금리인상의 영향을 많이 받는 순은 아래와 같다.

1. 지식산업센터(~90%)

2. 상가, 오피스텔(~70%)

3. 비규제지역 주택(~70%)

4. 규제지역 주택(~50%)

5. 규제지역 초고가 주택(~30%)

 상가와 오피스텔은 임대수익용이라서 임대수익 - 이자비용 = 수익인데 이자비용이 증가하며 수익이 줄어들고(이 영향은 대출 비중이 높기에 상대적으로 크다) 때문에 가격에도 영향을 받을 수 있다.

상대적으로 주택은 생활이 팍팍해질 수는 있으나 규제지역의 경우 그 대출비중이 각종 규제로 인해 상대적으로 낮으며 주거목적기에 매도와는 거리가 있다. 그렇기에 영향이 상대적으로 작을 것으로 예상할 수 있다.