아기곰의 재테크 불변의 법칙 (8) 상승장과 하락장에서의 전략

 

상승장

 

상승장에는 매물 부족 현상이 보이며, 매수 대기자들은 기회를 놓칠까 봐 조바심에 애가 탄다. 이런 상황에서 주의해야 할 점은 아래와 같다.

첫째, 과거 시세에 너무 연연해하면 곤란하다. 현재 시장가는 현재의 시장 상황을 정확히 반영하는 것이다. 과거 시세만 생각하고 현재가를 인정하지 않는다면 그 집을 사기는 어려울 것이다.

둘째, 판단은 신중하게 행동은 빨리 해야한다. 시장 상황이 변하기를 기다리며 불확실성이 모두 제거되기를 기다리면 안 된다. 불확실성이 제거되면 그때는 지금과는 다른 시세가 형성되어 있을 것이다. 

셋째, 상승장에서는 일시적 1가구 2주택 전략을 활용하여 수익률을 높일 수 있다. 기존 집을 팔고 새로운 집을 사는 경우 1~3년 기간 동안에 기존 집을 파는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이를 이용하여 효율적인 갈아타기를 하며, 시세 상승분을 2배로 누릴 수 있다.

물론 전세가 비율이 올라가면서 과거 대비 적은 실투자금으로 투자가 가능한 상황하에서 이 방법을 쓰는 것이 훨씬 유리하다. 전세끼를 끼고 사두었다가 전세 만기가 되는 2년 후에 본인이 거주하던 집을 팔아서 이사를 하게 되면 자금 측면에서도 무리가 없다.

넷째, 무조건적인 추격 매수는 지양해야한다. 시장에 매물이 사라지고 매수 경쟁자들이 많아지면 무주택자는 심리적으로 상당한 압박감에 시달린다. 이럴 때일수록 판단은 신중하게 해야 한다. 시장은 오르고 내리기를 반복하면서 통화량 증가만큼 오르는 것이다. 묻지 마 식의 추격 매수는 시세 조정기에 큰 고통으로 다가올 수 있다. 집의 내재가치가 있는지를 신중히 따져 보아야 한다.

 

 

하락장 

 

하락장의 특징은 거래량이 먼저 줄어든다는 것이다. 팔고자 하는 사람은 과거의 시세나 호가를 고집하는 반면, 사고자 하는 사람은 보다 싼 급매물만을 찾기 때문이다.

첫째, 시장에 나온 매물이 진짜 급매물인지 알아볼 필요가 있다. 무늬만 급매물인 경우가 있다. 시세 추이와 함께 거래량도 유심히 살펴보아야 한다.

둘째, 판단은 신중하게 행동은 한 박자 천천히 해야 한다. '사연이 있는' 매물이 나오기 시작하는데, 일시적 1가구 2 주택자의 매물이나 어려워져 가는 사업의 운영 자금을 확보하고자 매물을 내놓는 경우가 있다.

셋째, 하락장에서는 먼저 팔고 나중에 사는 전략을 활용해야 한다. 하락장에서는 거래 자체가 되지 않는 경우가 많아서, 본의 아니게 1가구 2 주택자가 되는 경우가 많다. 과도한 대출을 끼고 마련한 경우에는 그에 따른 고통도 수반될 수 있다.