짹짹이의 투자이야기

대전은 17년도 매수를 하였으면 적기였음. 

갭을 고려하였을 때 2019년도가 투자적기. 2년간 상승 후 조정. 상승기간이 너무 짧다. 그때를 정확하게 알 수 있을까? 우선 앞으로 공급량이 적어서 전세가도 오를 여지가 있음. 14년 이전과 닮아있지 않나 싶다.

매수세 하락 → 매매가 하락 →미분양 증가 →신규분양 감소 →수요 > 공급 →전세가율 상승 →매매수요전환(70~80%) →미분양 주택수 감소 →매수세 상승 →매매가 상승 →신규분양 증가 →공급 > 수요 →(유동성) →매매가 하락

매수세 하락 → 매매가 하락 →미분양 증가 →신규분양 감소 →수요 > 공급 →전세가율 상승 →매매수요전환(70~80%) →미분양 주택수 감소 →매수세 상승 →매매가 상승 →신규분양 증가 →공급 > 수요 →(유동성) →매매가 하락

과천시 > 성남시(분당구, 수정구) > 하남시 > 구리시

우리나라 단독주택은 인기가 점점 떨어지고 있다. 고소득층일수록 아파트 주거비율이 높다. 왜 그럴까?

아파트의 특징

첫째, 아파트는 살기 편한 곳이라는 인식이 있다.

둘째, 보안이 상대적으로 뛰어나다. 

셋째, 고층 아파트인 경우 조망권이 확보된다.

넷째, 또래 문화를 즐길 수 있다. 

다섯째, 환금성이 뛰어나다. 획일화되어있기에 가격 산정이 용이하다.

여섯째, 대단위 아파트의 경우 상권이 형성된다. 

일곱째, 자연 친화적이 아니다.

여덟째, 노인층이나 어린이에게 생활이 부자연스럽다(층간소음등)

인간은 생활수준과 소득이 점차 올라갈수록 쾌적한 환경에 대한 욕구가 커진다. 향후에는 아파트 단지 안에 자연적 요소를 얼마나 끌어들이는 가가 친환경적인 주거 단지의 핵심 요소로 작용할 것이다. 

단독주택 특징

첫째, 층간소음 등 사생활 보호 측면에서 유리

둘째, 4면 채광이 가능하다.

셋째, 정원, 마당이 별도로 있어 자연 친화적이다.

넷째, 유지보수가 끊임없이 필요하다.

다섯째, 연교차가 심한 한국에서는 난방비, 냉난비가 많이 든다.

여섯째, 안전에 문제가 있을 수 있다.

일곱째, 환금성이 부족하다.

결국 삶의 질을 위해서는 이에 합당한 비용을 지불해야한다. 

마치며

집값이 씻을 시절에는 소득도 낮았고, 소득이 높아진 시기에는 집값도 비싸게 된다. 남 탓하지 말아라. 평균적으로 5년에 한 번씩 조정을 거치게 된다. 하지만 그다음 상승기에는 언제 그랬냐는 듯이 전고점을 돌파하곤 한다.

인생은 어렵고 힘들며, 내 잽 마련은 더더욱 힘들다는 것은 누구나 안다. 그것은 누구나 건너야 할 인생의 험한 다리인 것이다. 더구나 비관론자에게는 남겨 둔 자리가 없다.

좋은 시절 만나서 투자에 성공한 것처럼 보일 수 있겠으나, 과거를 돌아보면 한순간도 만만했던 시절은 없었다. 나라의 위기도 있었다. 그 어렵던 시간을 견뎌 낸 것에는 내가 가는 길에 대한 믿음이 있었기 때문이다.

상승장

상승장에는 매물 부족 현상이 보이며, 매수 대기자들은 기회를 놓칠까 봐 조바심에 애가 탄다. 이런 상황에서 주의해야 할 점은 아래와 같다.

첫째, 과거 시세에 너무 연연해하면 곤란하다. 현재 시장가는 현재의 시장 상황을 정확히 반영하는 것이다. 과거 시세만 생각하고 현재가를 인정하지 않는다면 그 집을 사기는 어려울 것이다.

둘째, 판단은 신중하게 행동은 빨리 해야한다. 시장 상황이 변하기를 기다리며 불확실성이 모두 제거되기를 기다리면 안 된다. 불확실성이 제거되면 그때는 지금과는 다른 시세가 형성되어 있을 것이다. 

셋째, 상승장에서는 일시적 1가구 2주택 전략을 활용하여 수익률을 높일 수 있다. 기존 집을 팔고 새로운 집을 사는 경우 1~3년 기간 동안에 기존 집을 파는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이를 이용하여 효율적인 갈아타기를 하며, 시세 상승분을 2배로 누릴 수 있다.

물론 전세가 비율이 올라가면서 과거 대비 적은 실투자금으로 투자가 가능한 상황하에서 이 방법을 쓰는 것이 훨씬 유리하다. 전세끼를 끼고 사두었다가 전세 만기가 되는 2년 후에 본인이 거주하던 집을 팔아서 이사를 하게 되면 자금 측면에서도 무리가 없다.

넷째, 무조건적인 추격 매수는 지양해야한다. 시장에 매물이 사라지고 매수 경쟁자들이 많아지면 무주택자는 심리적으로 상당한 압박감에 시달린다. 이럴 때일수록 판단은 신중하게 해야 한다. 시장은 오르고 내리기를 반복하면서 통화량 증가만큼 오르는 것이다. 묻지 마 식의 추격 매수는 시세 조정기에 큰 고통으로 다가올 수 있다. 집의 내재가치가 있는지를 신중히 따져 보아야 한다.

하락장 

하락장의 특징은 거래량이 먼저 줄어든다는 것이다. 팔고자 하는 사람은 과거의 시세나 호가를 고집하는 반면, 사고자 하는 사람은 보다 싼 급매물만을 찾기 때문이다.

첫째, 시장에 나온 매물이 진짜 급매물인지 알아볼 필요가 있다. 무늬만 급매물인 경우가 있다. 시세 추이와 함께 거래량도 유심히 살펴보아야 한다.

둘째, 판단은 신중하게 행동은 한 박자 천천히 해야 한다. '사연이 있는' 매물이 나오기 시작하는데, 일시적 1가구 2 주택자의 매물이나 어려워져 가는 사업의 운영 자금을 확보하고자 매물을 내놓는 경우가 있다.

셋째, 하락장에서는 먼저 팔고 나중에 사는 전략을 활용해야 한다. 하락장에서는 거래 자체가 되지 않는 경우가 많아서, 본의 아니게 1가구 2 주택자가 되는 경우가 많다. 과도한 대출을 끼고 마련한 경우에는 그에 따른 고통도 수반될 수 있다.