아기곰의 재테크 불변의 법칙 (3) 입지를 보라

 

좋은 입지를 선택하는 기준

 

지역에 따라 중요도의 차이는 있지만 직주근접, 교통, 교육, 거주환경을 들 수 있다. 

우리나라 주택 보급률이 이미 100%를 넘어섰기 때문에, 이론적으로는 들어가서 살 집이 부족하다는 말은 나올 수 없다. 가구 수보다 주택 수가 많기 때문에 집이 남아도는 세상이 된 것이다. 하지만 주택 보급률이 100%를 넘어선 시점에도 주택 수요가 꾸준히 있는 이유는 주택이 모두 같은 것이 아니기 때문이다.

주택 보급률이 이미 110%를 훌쩍 넘는 선직국에서도 집값 상승률이 멈추지 않고 있다. 미국의 경우 2008년에 이미 11.4%가 넘었다. 그럼에도 불구하고 집값 상승이 계속되고 있는 중이다.

주택 보급률이 100% 넘는 시점에도 수요가 몰리는 집은 어떤 것일까. 가장 강력한 요소는 직주근접이라고 하겠다. 직주근접이란 직장과 주거지가 가까이 있는지 여부를 말하는 것이다.

직주근접의 정확한 의미는 본인의 집을 사 줄 만한 사람의 직장과 본인의 집이 가까이 있는 것을 말한다.(수요자 관점에서 바라보아야한다). 많은 직장(일자리)이 있는지가 중요한 요소이다. 그 직장에 다니는 종업원 중에서 내 집을 사줄 사람이 나올 수 있기 때문이다. 그러므로 많은 사람의 직장이 가까운 곳에 내 집 마련을 하는 것이 유리하다.

일자리가 많은 지역은 강남구, 서초구, 중구, 영등포구 등이 있다. 그런데 투자 측면에서는 일자리의 수가 중요한 것이 아니라 일자리가 늘어나는 추세가 중요하다. 현재 얼마나 일자리가 많은가보다 일자리가 늘고 있는가 각 투자 측면에서는 중요하다.

 

주민 수 대비 일자리의 비율도 중요한 지표이다. 2019년 기준으로 서울의 일자리 수는 약 523만개로 주민등록 인구 973만 명의 53.7%이다. 반면에 같은 수도권인 경기도는 주민 수 대비 일자리가 상대적으로 부족하다. 이는 베드타운인 경기도에서 일자리가 많은 서울시로 출퇴근하는 인구가 많다는 것을 의미한다. 이 때문에 경기도 내에서도 서울 접근성이 좋은 지역은 집값이나 전셋값이 비싸고, 서울 접근성이 떨어지는 지역은 반대의 현상이 나타나는 것이다.

결국 어떤 지역의 집값 또는 전셋값이 꾸준히 오르려면 그 지역에 유입되는 주택 수요가 늘어야하는데 , 이를 위해서는 일자리 증가가 선행되어야 한다는 뜻이다. 

수도권에서는 성남시 분당구가 대표적인 지역이다. 2000년대 초반 인구수 대비 일자리 비율이 20%대 초반에 불과한 대표적인 베드타운인 분당은 2000년대 중반 네이버, KT, 서울대 병원 등 굵직한 기업들이 분당으로 이전하면서 주민 수 대비 일자리 비율이 높아지기 시작했다. 이후 판교테크노밸리 입주를 계기로 그 비율이 62.4%에 이르게 되었다. 이에 힘입어 2011년부터 8년, 같은 기간 동안 분당 아파트의 매매가 상승률은 34.7%로 수도권 평균 상승률 15.7%보다 두배 높았다. 

 

그런데 직주근접을 따질 때 간과해서는 안 될 요소가 있다. 소득수준이 중요하다. 소득이 낮은 계층은 자가 보유율이 낮아 소득이 낮은 계층이 유입되었다고 주택 수요가 비례해서 늘었다고 보기는 어렵다. 이런 이유로 인 서울이라는 말이 유행한 것이다. 양질의 일자리가 많은 서울에 주거지를 마련하는 것이 유리하다는 뜻이다. 2019년 억대 연봉자가 가장 많이 사는 곳은 서울시와 경기도로, 억대 연봉자의 61.9%가 이 지역에 거주하고 있다.

지역별로 어느 지역에 양질의 일자리가 많을까? 그 지역의 일자리 수를 사업체 수로 나누어 보면, 지역별로 사업체당 종업원 수를 구할 수 있다. 영세한 기업일수록 종업원 수가 적다는 것을 생각하면, 사업체당 종업원 수가 많은 지역일수록 임금이 높을 가능성이 높다. 서울이나 수도권 일부 지역만 해당한다. 생산직이 많은 대규모 공장의 경우는 예외이기 때문이다. 하지만 서울이나 수도권에는 대규모 공장이 없기에 해당 지표를 중요하게 참고할 수 있다.

수도권에서 이 비율이 높은 지역은 강남구, 서초구, 분당구가 있다. 결국 이런 지역이 직주 근접 효과가 큰 것이다.

 

요약

 

1. 높은 소득의 일자리, 양질의 일자리가 많거나, 많아져야한다. 

2. 주민수 대비 일자리 비율이 높으면 좋다.

3. 일자리 수/ 사업체 등을 참고하여 사업체의 규모를 예상할 수 있다. 대규모 공장이 있는 지역은 예외로 한다.